贷款买房，打算5年后卖掉，房子需要升值多少才能赚钱？

买房投资，想要赚钱还是得靠房产升值。若是指望租金，就算能赚到钱，也未必比去买一款理财产品强。那么，如果是贷款买房，房子要升值多少才能赚钱呢？

贷款买房需要升值多少才能赚钱？很显然，买房投资想要靠房产升值赚钱，升值的幅度必须大于买房的成本才行。所以，只要算出买房成本是多少，就能确定房子要升值多少才能赚钱了。

首先，贷款买房的成本之一就是贷款利息。贷款利息的多少，跟贷款金额、贷款期限、还款方式等方面有关。

为了方便计算，这里就像做一个设定，即房子的买入价格为100万，首付20万，贷款80万，贷款利率4.3%，贷款期限30年，用等额本息还款。

按照这个设定，30年下来，贷款利息大概为78万元左右。当然，既然是投资，未必会等到30年后才会把房子卖掉。如果是在30年以内卖掉，偿还的利息多少就要看房子在自己手上拿了多长时间，拿的时间越长利息就越多。

比如持有1年就卖掉，利息就是4.27万元左右，持有2年再卖的利息为8.46万元，以此类推。

其次，就是贷款买房时需要缴纳的一些税费。如果买的是新房，那么主要的费用就有以下几种。

1、契税，房子面积在144平米以下的为房款金额的1.5%，144平米以上的为3%。按照1.5%来算，100万的房子需交1.5万元。

2、房屋维修基金。收费标准一般为房款金额的2%—3%左右，按照2%来计算，100万的房子需缴纳2万元。

3、物业管理费。这个费用不是固定的，跟物业的收费标准、房子的面积和持有房子的时间长短有关。假如按每月2元/平米的标准收取，100平米的房子，一年就是2400元。

4、揭手续费。包括评估费、保险费、公证费、抵押登记费等，加起来差不多在1.5万元左右，主要是保险费比较多。

5、印花税。这项费用为房款的0.05%，100万的房子就是500元。

6、交易手续费。如果是住宅，按每平米3元的标准收取，如果是100平米的房子就是300元。

7、产权登记费。80元/套。

把以上的几项费用加起来，一共就是5.3万元以上。因为物业费会随着持有房产的时间增加而增加。

再次，就是贷款买房的机会成本。所谓的机会成本，就是如果不买房，把用于买房的钱拿去做其他投资可以产生的收益。

虽然贷款买房大部分的钱都不是自己的，但首付和需缴纳的税费是需要自己交的。如果不买房，这些钱就可以拿去做其他投资理财，也能获得一笔收益，这就是贷款买房产生的机会成本，也要算在买房的成本中。

因为首付加上税费大概为25万元左右，假如用这些钱做其他投资可以产生4%的稳定收益，那么每年的机会成本就是1万元。

从以上的买房成本可以看出，有些成本是会随着时间的推移而增长的。所以要算出具体成本是多少，还必须给出一个持有房子的年限。

假如是打算房子持有5年就把它卖掉，贷款利息大概为20.6万元左右，税费为6.3万元左右，机会成为为5万元，加起来就是31.9万元。这就意味着，该房子需要在5年内升值32%以上才能赚到钱，也就是差不多需要房价每年涨6%以上。

那么，大家觉得贷款买房有没有可能靠房子升值赚钱呢？

卖了两套房，赚了六十万，我实现了人生逆袭

2002年，我所在的乡镇企业亏损，无奈踏上了外出打工之路。来到省城，开始了打工赚钱生涯：饭店切菜，批发市场送货，屠宰场分割肉……换了好几个工种，很累，但是钱赚得很少。

那时，我觉得自己像初春的大地一样，被犁耙一趟一趟地撕裂开来。

机缘巧合认识了一个老乡，他开了家房地产公司，所以我就开始了中介卖房的生涯，一干就是十年。

当时就流行一句话:除了买房产，其他赚钱的买卖都在法律法规里。

房产是什么？他就是老百姓的储钱罐。

中国人普遍的消费观念就是：到手的钱只敢花一部分，一大半的收入都得存起来。有了存款，就开始改善住房环境了。

2005年，我有了一点积蓄，贷款买了一套价值二十万元，使用面积五十平米的二手房住宅，在城市算是有了个安乐窝。

2009年，孩子要上学落户口，需要投资五十万才能免费落户，无奈登报卖房。

那几年互联网不像现在这么发达，只能报纸登记房产信息，没多久，房子就以五十五万卖掉了。

四年涨了三十五万，是不是有点恐怖？2009年年末，全款买了一套70万元的，使用面积五十平米的一手高层住宅；

2016年，为了改善住房环境，又买了个大点的房子，那个高层又卖了95万。

细算过来，光卖房赚差价就赚了六十万，这够一个工薪阶层十年的工资了。

城市里的万家灯火，总有一盏灯为你亮着，这是外出打工人的梦想。这段进城打工的经历，我赶上了楼市红利，也成就了一个底层工人，完成了人生逆袭。

这几年房产遇冷，我们这里的房子挂上一年都卖不出去，房子不降价十万二十万是卖不动的，但是，还是没有跌破当初买房子的价格。

楼市调控，实现了只住不炒的目标。

7年前贷款70万郑州买房，断供一年法拍，从赚13万变成倒亏44万元

李明华来自河南农村，他一直在河南的郑州打工，后来有了一些积蓄，就自己做点小本生意。

到了2015年，30岁的李明华也小有成就，他找了一个城里的姑娘准备结婚了。

之前李明华一直租房生活，现在找了女朋友自然是买房结婚。

要不是李明华女朋友找的晚，如果找的早的话，他也早就买房了。

如果早买的话房价那是更便宜。

要说郑州虽然是河南的省会，郑州的房价在河南省算是高的，但是全国来讲，这个房价不算高。

为了让丈母娘满意，李明华买了一个130多方的大房子，这个房子总价105万元，李明华是做生意的，手上有60万的现金，不过做生意需要流动资金。

他拿出35万做首付，向银行贷款70万，按揭30年，房贷利息5.88%，每个月还款4143元，这个还款对他来讲压力是不大的，正常的话他一年赚个15万没有问题。

还有一个房子贷款的话利息比较低的，如果民间借贷的利息会高上不少。

当然了他这个房子首付最少3成，付31.5万也是可以的，他没有凑整数40万，就是首付35万，把贷款70万凑了整数，买了这个房子之后，契税交了1万5千多，是房价的1.5%。

就这样30岁的李明华也算是一步到位，买房，结婚，开启了幸福的生活。

结婚以后，李明华的生意也更加的忙了，她的老婆在第二年就给他生了一对龙凤胎，这真是一件大喜事。

李明华的妈妈一直在农村老家，她到城里住了一段时间帮忙带娃。

不过这个时间不长，主要还是农村和城市人的生活习惯不一样。

婆婆要唠叨，这媳妇也不是省油的灯，还说不得一句，这李明华夹在中间难做人。

还有李明华的媳妇陈静收入也不高，李明华觉得自己赚钱养家就可以了，让陈静做全职太太，专心照顾儿女，就这样陈静在家照顾孩子。

确实这样也挺好的，因为说起来李明华自己做老板的，事情比较忙，家里照顾不到，但是钱还是能赚的。

当然这个会赚钱也不是太会赚钱，就是一家人的日子还能过的去，一年能赚个15万，每年房贷付个5万，其他的钱一家子开销，也还马马虎虎吧。

不过随着孩子的长大，李明华的生意还在原地踏步，这一家人的开销也大了起来。

一家有两个小孩，老婆也不上班，这赚的钱又有限，花的钱越来越多，李明华也是有苦说不出口。

那时候是他自己主动让老婆辞职的，现在总不能自己开口让老婆去上班吧。

还有其实陈静虽然没有上班，她管着两个孩子也不轻松，这孩子上了幼儿园之后，各种的兴趣班也是纷至沓来，这都是要家长赔的，还有兴趣班的费用也不便宜，就说上幼儿园的费用也不便宜。

这里是城市，作为家长的都不希望自己的孩子输在起跑线上，该花的钱不该花的钱都要花。

这些支出其实都很正常，反正李明华也是努力的赚着钱。

应该说这一家人虽然没有大富大贵，日子就是这样简简单单的过着。

然后2020年开始的疫情对李明华来讲打击还是挺大的，他就是一个做生意的，每天都是很忙的，每天早出晚归的忙着自己的生意，但是疫情来了，他的生意自然也是受了影响。

这生意受影响，这赚的钱自然少了。

他的这种生意本来就发不了财，之前的话每年赚的钱，付了房贷，还有一家人的开支，再逢年过节给双方父母一点养老钱，所剩也不多。

现在疫情来了，一开始就是多赚少赚的事情，但是这个疫情持续的没有好转，这后来不是多赚少赚的问题，是多亏少亏的问题。

李明华觉得疫情不会长久的，在疫情期间赚不到钱，只能用原来的存款付房贷，应付生活开支。

还有去弥补生意上的亏损。

2020年对李明华来讲是艰难的一年，不过这一年他扛过来了。

到了2021一年，疫情还是反复，李明华还在坚持，还在努力的还房贷，维持着一家人的开销。

到了2021年的8月份，李明华手上的资金亏完了，李明华陷入绝境。

到了这个时候，他的生意依然亏损，这生意亏损，他还不能不做，如果这个时候放弃了，那么以后这个生意就和你无关了，现在是咬牙坚持的时候，就是看谁坚持到最后。

李明华的现金流枯竭了，这一家子还要吃饭，这亏损的生意还要继续，这个时候怎么办，只能借钱度过难关。

这借钱的利息可不低，比银行的利息可高多了，但这也是没有办法的办法。

李明华也想卖了房子还贷款，但是这个房子是他们一家人唯一的住房，这个房子卖了住到哪里去。

要说这个房子2015年买了以后，又涨价了不少，要是没有这个疫情，这个房子已经涨到了200万，这个房子在不到5年的时间涨了一倍，到了2021年，这个房价是回落了，但是房价也能卖个170万。

毕竟这里是河南省政府所在地的房子。

李明华房子是肯定不会自己主动去卖的，他相信他们的困难也是暂时的，既然现在靠借钱维持生计，那么这个房贷先不还了。

李明华知道这个房子断供是可以的，一般房子断供半年以上银行才会找你麻烦，如果你在断供半年内把断供还上，就是多支付50%的利息，其他都没事。

李明华觉得给自己半年时间缓冲，将来自己能把贷款连本带利还上的。

这民间借贷的利息超过15%，所以对李明华来讲就银行的罚息利息不到8%还是可以接受的。

就这样从2021年8月开始，李明华断供了。

断供以后的李明华自然是接到银行的催款短信，这催款短信发了几个月，李明华也没有当一回事。

实在是李明华断供以后，这疫情还是反复，他借来的钱除了日常开支，还有的来开展他的生意。

这钱借的越多，这生意亏的越大。

李明华最后也就断了生意，这亏损是个无底洞。

李明华原来打算等赚钱了，把银行逾期的房贷给还了，没有想到的是半年过后不但没有多出一分钱，还多了不少的负债。

这个时候他住的房子价格比2021年还要低，他是更加舍不得卖了。

这银行在李明华断供6个月后来了一个电话，让他赶紧还钱，不然他们要起诉他。

李明华这个时候不但欠银行钱，还欠着别人的钱，这个房子是他们一家人的窝，房子卖了住哪里去，所以李明华不去理睬银行，住着再说吧，他想银行可能是吓唬他的。

要说银行确实没有第一时间起诉他，在这个房子断供一年之后，银行招呼也不打一声，直接上法院把李明华告了，李明华法院都没有去，李明华就败诉了。

这败诉之后自然是法院收走房子要拍卖了，到了这个时候李明华已经没有选择了。

这是强制拍卖，进入拍卖程序。

房子拍卖是必然的了，没有和解的可能，李明华和法院商量，说现在的房价下跌的厉害，这房子能不能延迟两年再拍卖，到时候也能卖个好价钱。

李明华的诉求法院一口回绝了。

就这样李明华的房子被强制执行，然后法拍。

这个房子的市场价156万，评估价是市场价的8折125万，法拍价是评估价的7折，这个房子最后以88万元的价格起拍，最后拍卖成交价95万。

这个房子李明华正常还贷6年，到了2021年7月，这个房子还款30万元，其中本金还了6.2万元，还欠银行63.8万元，这断供一年的利息加罚息5.63万元，这个房子的诉讼费，律师费，房子保全费等所有的费用4万多元有李明华承担。

这拍卖所得95万首先扣除这10万的费用，这样这房子拍卖所得有85万元可以可以归还银行。

这样以后拍卖所得还剩下21万元归还李明华本人。

这个案子对李明华来讲，李明华想要跳楼的心都有了。

李明华银行的钱是还完了，但是李明华这一年再次负债了20万，这个钱归还欠款，他还是一无所有。

因为李明华被起诉了，虽然最后他也没有欠银行钱，但是他已经上了征信黑名单，他以后不可以向银行贷款了。

以后有钱了，他只能全款买房，不可以贷款买房了。

这是多么悲催的事情。

李明华真的是聪明反被聪明误，他以为银行不找他麻烦，他逾期以后银行也就是打个电话，后来干脆电话也不打了，直接一步到位把他起诉，他是回旋的余地都没有。

这说到底还是李明华法律意识欠缺。

这个房子如果李明华自己卖会怎么样？

如果说2021年他还舍不得自己卖，到了2022年还不出半年房贷后，他是有机会自己卖的，正常的银行是6个断供就会起诉，他的银行是过了一年才起诉。

这个房子早半年李明华自己卖的话，市场价还要高于156万，他自己卖个145万是肯定没有问题的，如果那样的话，他还掉银行的欠款63.8万，还有房子半年的利息加罚息，那么至少还可以拿到78万元。

如果这样处理的话，这房子被法拍至少多57万元。

有了这57万万，李明华还有东山再起的机会，他的征信也是良好的。

再者说了，这个房子李明华之前首付35万，房贷30万，合计付出65万，现在能拿到78万了，还赚钱了。

这房子他买的不亏。

真的是一步错步步错。

这是李明华的故事，希望李明华的故事带给你一个不一样的人生体验。

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