买房流程（尤其是贷款买房）

贷款买房就是以房屋抵押的形式向银行贷款购买房屋，指购房人以在住房交易的楼宇作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息。其贷款买房流程也就是从事贷款买房这一系列活动的具体操作步骤。

买房流程

第一环节：着手准备买房

买房首先要根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力，并根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。

第二环节：挑选房源

这一环节是准备工作的延续，可以从报纸、电视、网络或相关房地产网站上查询，购房者需要综合三种媒体的优势，全面细致考察房源信息。

第三环节：实地看房

选房是个技术含量很高的活儿。选房前你要对容积率、绿化率、公摊、户型方面的基础知识有所了解。

如购买的是现房，可以直观地看到房屋的结构、户型，但如果是期房则只能以户型图来作为选房依据。这个时候，购房者一定要学会看户型图。

一般来说，选房要从房子六个方面来考虑是否买房。六个方面包括：地段、价格、周边市政规划、环境配套、房屋结构和朝向、物业管理。

第四项环节：谈判签定买卖合同

确定目标后，就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节，买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上，特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。

第五环节：办理贷款

二手房可以办理商业贷款[1]。根据自身的财力和所购房屋的各种条件综合考虑贷款的额度、年限等。由中介公司协助按银行的有关规定办理贷款手续。

第六环节：办理产权过户

原来卖方的名字要更换成新的买房人的名字。要在中介公司的指导下准备齐相关的资料，然后权证人员协助办理产权过户手续。

第七环节：验房入住

验房入住一定要把所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方和中介公司都要在物业交割单上签字备档。

挑选房源

一、价格买房

需要、考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。

二、位置

好位置的房子通常具有以下特征：1．城市上风上水。2．交通便捷。3．城市化水平高。4．生活便利。5．环境宜人，自然、人文景观优雅。

三、面积

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅的销售面积怎样测算？商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。

四、室内格局

1.一般回考虑再次装修，室内有无横穿的大梁或回水管道要先看清楚，因为梁底的高度将直接影响到吊顶的高度，否则将暴露横梁。

2.注意整个室内格局力求方方正正，避免有三角形（尖角形）等不规则形状出现，也应避免室内中央有拄穿过。因为会影响家具布置，造成的浪费面积多。

3.对房内各功能居室的配置安排及行走动线，要做仔细考量。

4.主卧室应有良好的隔音和充足的光线尽量避免与邻栋建筑的门窗相对，以免破坏机密性，给生活造成不便。

5.厨房与卫生间应选择明卫与明厨，因为自然通风与采光对厨房与卫生间的洁净干燥效果是最佳的。

6.浴厕应考虑自然通风与采光，位置应处在隐密次要处。

五、户型结构

1.根据使用选择户型

住宅的户型按平面组织可分为：独幢公寓、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。按剖面变化可分为：复式，跃层式，错层式等。消费者在挑选时，应结合平面、剖面一起考虑。

2.各地户型各有差异

由于历史的原因，各地的房产户型存在着差异，相比上海、深圳等城市，北京的户型设备确实是相对落后。其中主要是两方面的原因：首先是北京对限高、楼距等要求十分严格，出于容积率的考虑，开发商为了尽可能多出面积的考虑，只好牺牲了户型的合理性。

3.室外景观成新宠

客户在购房时，住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是应该考虑的重要因素，但客户挑选住房时有一个新的趋势，即客户选房时对居室朝向有逐渐淡化的倾向，而对室外景观的重视程度正日渐加强。如果室外景观优美，即使传统上让为较差的朝北户型也会受到认可。

4.先厅后卧，顺序选择

在购房时考虑居室各部分的优先顺序是：第一看起居室（厅）是否好用，包括厅的面积、布局等；第二是主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性；第三是相对独立的餐厅的功能；第四考虑的是厨房的环境，一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室更为客户所看重；第五才是次卧室（书房、客房）；最后考虑阳台。

六、朝向

在中国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳。其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。其次，消费者应挑卧室的朝向。一套房内，卧室一般有二三间，其朝向也不会完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。

七、楼层

低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上。因此，这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。

在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理；如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。底层也最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”。

八、设施

一个好的家园，环境应该是干净、整洁、方便，有树、有花、有草，车、人各行其道，访客停车方便。

园林建设可以发挥业主的积极性，如一楼的住户可在开发商以树篱或其他方式标出的花园内种树、种花、种草，不仅可以美化环境，突出个性，而且不用花开发商和以后的物业管理一分钱。

至于会所，当然是很必要的，高档社区更少不了。但是，会所体量应与项目大小相匹配，也就是利用率和维护费用的问题。

另外，会所内容也很重要。除其他设施外，有两样设施必不可少，特别是对高档家园而言：一是健身设施，包括健身器械室，还有可用于健美操等的室内空间；二是室内游泳池。

九、设计

1.房屋间距窄。

过于狭窄的房屋间距，造成采光不足，通风不良，也影响了住房的私密性。

2.面积短缺。

买商品房的短斤少两现象，百姓是十分痛恨的，因为短斤少两造成了大的损失，短少几平方米的面积，在大中城市是好几万元，在小城市也是好几千元，况且在物业管理费中也是以此面积来决定费用档次的，这样造成的损失会更大。

3.室内设计欠科学。

在购买住房时，消费者普遍希望其所购住房能充分利用面积，设施配套也适当合理。而事实上，一些开发商开发的住宅，往往让消费者大失所望。开发商在这上面应多动动脑筋，从消费者的角度去设计。

4.公共空间少。

主要反映在绿地面积和建身地域少两方面上。有的住宅设计时由于没有预留绿化面积，环境不好，没有一定的公共空间，做做操都没有地方。住在这样的住宅里，何谈生活质量的提高？

十、质量

为了便于客户检查房屋质量，这里附上一则验查房屋质量的简易方法，你不妨记住并逐条检查看一看。门

1.大门、房门的插销、门锁是否太长太紧

2.门插是否插入得太少？门间隙是否太大（特别是门锁的一边）

3.门四边是否紧贴门框？门开关时有无特别声音

4.窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。

5.窗边与混凝土接口有无缝隙？

6.开关窗户是否太紧？可否妥当关上？

7.窗户玻璃是否完好？

地板

1.地板有无松动？爆裂？撞凹？行走时是否吱吱作响？

2.地板间隙是否太大？

3.柚木地板无大片黑色水渍？

4.地脚线接口是否妥当？有无松动？

顶棚

1.顶棚有无水渍？裂痕？特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。

墙身

2.墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？

3.墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？墙角接位有无水渍？裂痕？

4.墙身、墙角接位有无水清？裂痕？

厨厕

1.厕、浴具有无裂痕？裂痕有时细如毛发，要仔细观察。

2.坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？

3.浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当？

4.厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？砖缝有无渗水现象？

5.厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？

6.水池龙头是否妥当？下水是否顺畅？

7.厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当？

8.厨柜柜身有无变形？门能否顺利开合？

其他1.壁柜门是否牢固周正？

2.试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？

3.试煤气热水器开关是否妥当？

验收房屋

通常情况下，房屋验收的条件有：买房

房屋必须有质检站核发的房屋质量合格证明。按照有关规定，房屋交付使用前，必须要经区级房屋质检站验收合格，才能允许住户居住。在查验此合格证件后，住户自己也要对房屋进行质量检查，发现问题要及时解决。

凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。

高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。需要注意的是，北京地区的水质严重超标，有些小区生活用水全部是靠自己打井取水，为了保险起见，这样的小区在验收房屋时，最好自己采些水样带回去，送给有关部门检验，如果水质确实不符合生活用水标准，就应想办法及早解决

高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证。

高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。

房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，功能可靠，手续完备。

注意事项：

1.检查房屋有无裂缝。

2.检查房屋有无倾斜。

3.检查房屋有无渗漏。

4.检查墙面、地面。

5.检查卫生间、厨房地面是否做过找坡处理。

6.检查门窗。

选择误区

环境=绿化率

住宅小区环境包括的内容绝不仅仅是绿化覆盖率不低于33%，它包括绿化硬质铺装，围墙、大门、活动设施，各种指示标牌、水景、浮雕、雕塑、灯光设施、音响设施等，而这些内容又必须与住宅建筑形成一个有机的联合体。

单就绿化而言，也不是简单的绿了就可以了，而必须考虑乔木、灌木、藤本、草本、花冠木的适当配植以及与四季相适应的种植方式，而硬质铺装及活动设施应充分考虑其使用功能，如无障碍设计就有规范的严格规定，艺术品的陈设则要更多考虑其文化涵义和艺术品位。从学科来说，环境则涉猎土建、园林绿化、艺术、市政等许多工程领域，而这些都得由有丰富经验的设计人员将它们有机组合起来。

小区景观“中看”就行

强调人的主体性是对人本身的一种尊重，这并不是一句空话，许多具体的工作就体现了这一点。如活动设施的设置主要考虑老人、孩子的户外活动，它的尺度应与人体工程学诸尺度相适应，从材料的色彩、质地和化学性质上都要考虑人与其相接触时的舒适性和安全性以及使用的耐久性。

小区里的景观不只是供居民观赏的，它必须与居民的休闲活动相匹配，也就是说居民可以徜徉其中，能够实实在在地使用这些景观设施，比如小区的集中空地做出高低错落的构筑物应该形成或大或小、或公共或私密的活动空间，以满足不同活动的使用要求，开阔的场地可以供居民集体晨练或举办群众文娱活动，而相对隐蔽的小空间则可以给居民提供阅读、交谈的场所。所以说景观不仅是给人看的，同时也应该是给人用的。

过多追求环境个性

居住区中的环境设计应该是丰富多彩的，会有许多视觉上、使用上的兴奋点，而这些点必须有一个内在的秩序将它们统一组织起来，形成既独立存在又集中有序的画面，否则就是一盘散沙，而这一切的最终目的是为居民服务，而非设计师表现个人色彩的场所。环境设计是一门综合的学科，从历史上看，西方在城市公共环境的设计中有许多不朽的典范及相关理论，而东方则在造园艺术中有着独到的意匠，就像油画与国画一样以不同的手法创造不同形式，但同样是美的生活图景，当今的环境设计则应是博采众长，继承传统来为今天的生活很好地服务。

签订认购书

认购书签订必须的流程：

认购书主要内容包括：

1．认购物业；

2．房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；

3．付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；

4．认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。

在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。

产权证办理

房屋买卖当事人签订的商品房预、出售合同或房屋买卖合同依法生效后30日内双方应到房地产产权登记部门办理房地产产权证。

产权证办理的基本程序？

1、买卖双方至产权登记部门，上交办理产权证的相关资料：商品房：个人身份证、房屋登记申请表、购房证明书刊号、商品房购销合同书（或预售合同书）、房屋分户平面图、缴款发票、交易监证文书。拆迁安置房：个人身份证、房屋登记表、房屋拆迁证明书、房屋拆迁产权交换证明书或购房证明书、原房屋产权注销证明、房屋拆迁安置补偿结算单、房屋分户平面图、缴款发票。

单位新建房：法人资格证明（法人代码证明或营业执照、房屋登记申请表、建设项目批文、征地批文或用地许可证、征地红线图、建设许可证、建筑红线图、建设设计防火审核意见书、竣工平面图、房屋总平面图、房屋分层平面图、竣工验收报告）。个人新建房屋：个人身份证、房屋登记申请装、建筑许可证、建筑红线图、建设设计防火审核意见书。

2、申请人上交资料后，房屋产权登记部门会开出收件收具，注明领证日期，领证日期一般距交件日期10天3个月左右。

3、产权登记部门将对所收资料进行审核，如发现申请人所交资料不全等特殊情况．会按房屋登记申请表所上所用申请人电话通知申请人．并顺延办证时间．

注意事项

一、交易时确定卖方双证齐全，买卖合同是必须由产权证上所有共有人亲自签字才会生效，应防止代签或漏签。

二、整个交易过程中涉及的各项费用并非一次性收取的，因此事前一定要尽量明确所有明细费用，以避免中途添加各项杂费。

三、选择威望较高知名人士或正规房地产中介机构作为交易双方的资金、房屋交割的监管方，确保交钱后能顺利过户，或过户后房与款两清。

四、购买方需注意所购买房屋是否在抵押状态中，以确定交易及入住时间。买卖交易后贷款时间拖得过长会带来许多不必要的麻烦。

五、购买方在交易前确定清楚贷款[2]所需要条件及费用，防止买卖交易后因贷款问题所造成的交易损失。

六、交房时的物业登记及相关水、电、有线电视、煤气等等的过户及房屋情况要一一查清，以防交房后发现这些问题而产生付费上的扯皮应交税费。

买房应缴税费

契税：指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交易或赠与等发生房地产权属转移时，向产权承受人征收的一种税赋。

营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税赋。营业税附加：指对缴纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维修建设税与教育费附加。

房产税：指以房屋为征税对象，按照房屋的原值或房产租金收入的一定比例向产权所有人征收的一种税赋。印花税：指对在经济活动中或经济交往中书面确立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。

个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。

置业攻略：贷款买房 你知道商业贷款的一般流程吗？

商业贷款流程

1.借款人与开发商签定购房合同，根据信贷条件不同，需交付不少于20%购房首付款；

2.将有关资料交律师事务所审查；

3.银行收到律师事务所出具的《法律意见书》审核同意后，与购房人签订借款合同、抵押合同、保证合同；

4.根据有关资料办理抵押登记手续及房屋保险、合同公证手续，并发放贷款。

5.借款人采用等额偿还法办理还款。对未偿还贷款本金，借款人可一次偿还，提前还款当期仍计收利息。不收取违约金。

办理住房贷款需具备资料

1、申请人和配偶的身份证、户口簿原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）；

2、购房人与开发商签订的《商品房房买卖合同》；

3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份；

4、购房人收入证明；

5、借款人为法人的需携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供公司当带技术章程、董事会同意抵押证明书；

6、开发商的收款帐号1份。

小结：一般来讲在购房的过程中，开发商与银行会有工作人员在现场指导签约，购房者一般只需要付款签字即可。不过在此也提醒购房者在签约的过程中看清楚各项合同条款再签字比较稳妥。

有房贷的房子可以卖吗？

有房贷的房子可以卖吗？

对个人名下的房子进行转卖就是通常我们所说的二手房买卖，那么如果是贷款买来的房子，房贷还没还清。这种房子可以卖吗？

通常有贷款没还清的房子是不可以出售的，只要是还在银行中抵押，那么房产权的持有人是不可以进行房屋的出售、出租、赠与、交换等活动，否则一切行为均是无效的。

但是并不是完全没有办法出售，如果想要出售，有几种情况需要考虑；

1、卖家可以先还清贷款之后再进行出售。可以向银行申请抵押贷款，还清剩余抵押贷款。如果你有太多剩余抵押贷款，无法办理抵押贷款转移手续，那么你可以考虑通过银行贷款还清剩余抵押贷款。卖家可以根据自己的实际情况，以自己的名义向银行申请抵押贷款，从而结清该房屋的抵押贷款。买方支付贷款后，他将还清银行的抵押贷款。

2、如果不能一次性还清贷款，可以采用转按揭的方式。转按揭是指借款人以出售该房屋作为抵押，经贷款银行同意，该房屋的买家将继续偿还卖家的未偿贷款。换句话说，如果你想用贷款出售房子，你需要把房子的抵押转让给买家，这样买家就可以继续偿还卖家的抵押贷款。二手房市场有两种情况，同业抵押贷款转让和银行间抵押贷款转让。由于买方的信用状况、贷款意愿、月供应能力和购买资金安排不同，买方在转让抵押时可以根据自己的需要申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。

3、还有一种方法，卖家用买方的首付款清偿剩余贷款，这种方式被广泛使用，适用于原业主贷款金额较低或偿还大量贷款后房屋剩余贷款金额不大的情况。一般来说，二手房的首付款可以在房屋总成交额的30%至40%之间，所以卖家可以充分利用买方的首付款还清剩余的抵押贷款，然后在银行等相关部门注销房屋抵押登记，进行下一笔交易。

有贷款的房子进行转卖，通常手续会很复杂，特是对于还在还贷的期房来说，想要出售的话，还是有一定风险的。