干货：房贷利率差异如何吃掉你的几十万？

24岁，大学毕业的第二年，存款不到5万买了套首付近30万的房子（详见往期文章25岁，我瞒着父母买了房。）

28岁，存款10万，又买了人生中的第二套房。

两个月后，又帮忙存款仅一万的小叔子买了套洋房，首付15万。

在买房这事上，也算有些经验了。前面聊买房的事共介绍了六点：

1.二手房和新房，选哪个？2.地段v价格，什么更重要？3.首付足够的小户型v一步到位？4.是不是买房的好时机？5.先借钱买房v攒够钱再买？以上5点详见往期文章：五年后，我买了第二套房！

6.让人又谢又气的中介（详见上期文章这14000，花得到底值不值？）

今天继续聊：7.利率差异如何吃掉你的几十万。

上期有说到，我买的第一套房子，因为中介嫌公积金贷款办理麻烦且无贷款服务费，所以最后我用的纯商贷。

当时的商贷基准利率是4.9%，首房首贷还贷款利率上浮了15%，最后执行利率是4.9%*（1+15%）=5.635%。

而当时的首房首贷的公积金贷款利率为3.25%。

同样是贷款30年，一年后我转完公积金贷款，两个月供差了约900元。

当然，我当时公积金最高可贷40万，原商贷比40万多一些，具体已经不记得了。但我们同样以40万30年等额本息计算，两者月供差异为563.06元！利息总额差异为20.27万！

我这还是才40万哟，利息差异能到20万！

那如果是100万的本金呢？利息总额差异为50.67万！

是不是也挺惊讶的？

你说这是公积金贷款嘛，国家福利。不满足公积金贷款条件怎么办？公积金贷款额度能有多少？

今年买房时，又一次关注了房贷利率这事，汇总了下信息，就觉得今年是个买房的好时候：

1.贷款市场报价利率LPR持续下调。五年期以上为例，从2019年的4.85%，到2022年9月的4.3%，降幅较大。

2.房贷利率执行政策变化：2019年初为基础利率（4.9%）上浮20%，执行为5.88%；2022年多为LPR减20个基点，目前大部分城市执行为4.1%，另有一些城市降到4%以下。

3.公积金贷款利率下降，五年期以上3.25%降为3.1%。

4.多子女家庭公积金公积金贷款优惠（重庆）：

二套房首付比例由40%下降至30%（多子女为25%）；

个人最高贷款额度由40w提高至个人50w(多子女60w)，家庭最高贷款额度由80w提高至100w(多子女120w)；

中心城区以外非公积金住房不纳入套数核查范围；

川渝公积金“互认互贷”。

综上，目前首房首贷，商贷执行利率为4.1%，公积金贷款执行利率为3.1%。若同样贷款100万30年，等额本息还款方式，商贷和公积金贷款利息总额差异为20.23万。

商贷2019年初的执行利率5.88%，与2022年11月的执行利率4.1%，100万30年等额本息还款方式，利息总额差异为39.11万！

更不用说某些地区2019年执行利率达到6%以上的了，之前LPR调整的时候，就看到许多评论表示房贷利率太高，后悔莫及。

2022年12月13日凌晨，通信行程卡正式下线，一个时代又在离我们远去。我跟宝爸感叹，我们可能算是帮小叔子抄了个利息的底。当然，也有可能还没到底，所以我说可能。

回头看，我们知道LPR下调以及房地产市场不景气，多半也是受疫情影响到的。

那么现在防控政策发生变化，未来的利率和房地产又会如何发展呢？我们拭目以待。

约定违约金过高的判定标准与调整原则

违约金条款为民商事合同中的重要条款，经过合同当事人的事先约定，要求违约方在不履行或不完全履行合同义务时向守约方支付一定数额的违约金，达到补偿守约方损失、惩罚违约行为的平衡目的。受到经济环境多种因素的影响，民商经济活动中违约现象较为突出，对于当事人事先约定了数额畸高的违约金的，考虑到违约金补偿作用为主、惩罚作用为辅的特性以及合同实质正义原则，法律赋予司法机关适当调整违约金数额的酌定权。本文以法律规定、司法观点为基础，讨论违约金过高的判定标准、司法调整原则。

一、法律法规依据

1、《民法典》相关规定

根据《民法典》第一百七十九条规定，支付违约金为承担民事责任的主要方式之一。

《中华人民共和国民法典》

第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》

11．民法典第五百八十五条第二款规定的损失范围应当按照民法典第五百八十四条规定确定，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过民法典第五百八十四条规定的损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

当事人请求人民法院减少违约金的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁判。约定的违约金超过根据民法典第五百八十四条规定确定的损失的百分之三十的，一般可以认定为民法典第五百八十五条第二款规定的“过分高于造成的损失”。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当承担举证责任；相对人主张违约金约定合理的，也应提供相应的证据。

2、《合同法》及其司法解释的相关规定

《民法典》出台前，约定违约金的相关规定主要见于《合同法》以及《合同法》适用的相关司法解释。

《中华人民共和国合同法》

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

3、《九民纪要》相关规定

《全国法院民商事审判工作会议纪要》

50.【违约金过高标准及举证责任】认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。

4、特定类型合同的相关规则

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十八条买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》

2.严格依法规制高利贷，有效降低实体经济的融资成本。金融借款合同的借款人以贷款人同时主张的利息、复利、罚息、违约金和其他费用过高，显著背离实际损失为由，请求对总计超过年利率24%的部分予以调减的，应予支持，以有效降低实体经济的融资成本。规范和引导民间融资秩序，依法否定民间借贷纠纷案件中预扣本金或者利息、变相高息等规避民间借贷利率司法保护上限的合同条款效力。

二、违约金过高的判定基础——损失范围

违约金制度的主要目标是维护守约方的利益，因此不论是《合同法》还是《民法典》都强调了违约金数额应当以损失范围为参照依据。

《民法典》出台之前，《合同法》司法解释以“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的”为违约金过高的参照标准。《合同法》与《民法典》的过渡期间，《九民纪要》进一步明确了违约金过高的参照标准应当以合同法113条中的损失范围为准，即“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。《民法典》施行后，根据《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》精神，违约金超过民法典第五百八十四条规定确定的损失的百分之三十一般可以认为“过分高于造成的损失”。相比较于《合同法》的表述，《九民纪要》与《民法典》第五百八十四条更强调了以包括实际损失与可预期利益损失在内的损失范围作为违约金是否过高的参考依据。

当事人以高于损失30%为由主张约定的违约金过高应当调减的，也应当承担相应的举证责任。违约方未能举证的，将承担举证不能的不利后果。例如（2017）最高法民终499号中，最高院认为“堂宏集团上诉主张违约金过高应予调减，但其并未提供相应的证据证明，对其调减违约金的上诉主张，本院不予支持”。

违约方提供了初步证据证明违约金明显超过损失30%，如守约方没有提交相反证据证明其经济损失的具体情况，守约方也需要承担举证不能的不利后果。例如（2016）最高法民申2399中，守约方未能举证证明违约行为造成经济损失：“本案系技术转让合同纠纷，张国斌在使用齐来坦技术的情况下，没有按照合同约定支付相应的费用，对于该违约行为，齐来坦并未提供证据证明给其造成了经济损失，在此情况下，一审法院依据张国斌的请求，酌情减少张国斌应支付的违约金数额，符合法律规定，并无不当。”（2015）民二终字第204号中，因守约方未能证明除资金占用损失外的其它损失，最高法支持了违约方调减违约金的请求：“现铭源实业公司对违约金计算方式及数额提出异议，在中静投资公司除资金占用损失外并未提交证据证明其因此所造成的其他损失之情形下，以6000万元投资本金为基数，其诉请支付逾期三个月的违约金19008855元显属过高，依法可予以调整。基于以上考虑，本院认为，结合本案相关事实，依据铭源实业公司的主张可对违约金数额予以适当减少。”

三、影响判定违约金过高的其它因素

根据《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》，对于当事人请求减少违约金的主张，应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。司法中也并非完全单一机械适用超过损失金额30%的判断标准。

1、合同履行情况

最高人民法院在（2021）最高法知民终869号中考虑到违约方未履行部分为合同主要义务，且对损失有所预见，裁判违约金不予调减：“关于违约金。根据涉案合同约定，皇客公司在本案中主张以合同总金额的20%计算违约金，即34万元。法院认为双方签订的合同约定了乙方承担违约责任的方式和金额，皇客公司据此主张圣代公司就其违约行为向原告支付违约金的诉请，于法有据。本案圣代公司没有履行合同项下主要义务，应依照合同约定向皇客公司支付相应违约金。考虑到皇客公司因圣代公司违约造成的经济损失，涉案合同的履行情况，研发项目的完成程度，且圣代公司作为涉案软件的开发者，其对如构成违约，将对皇客公司造成的损失有损预见。故对皇客公司要求圣代公司支付违约金34万元的诉请予以支持。”

2、当事人过错程度

（2017）最高法民终499号参照和双方利益平衡性以及违约方的错过行为对违约金标准不予调减：“虽然本案不是民间借贷纠纷，但均属对货币性支付行为违约责任的确定，参照民间借贷确定资金利息原则来确定欠款行为的违约金金额，符合司法实践，亦不会导致双方的利益严重失衡。并且堂宏集团不按约还款的行为属于严重的不诚信行为。为引导市场主体积极遵守诚实守信的交易规则，对《还款协议》中约定的违约金计算标准不予调减。”

上海市高级人民法院在（2021）沪民终47号中将违约行为的危害性与当事人的过错纳入考量，裁判不予调整违约金：“第一，瞒报危险货物运输对社会公共安全的危害性……涉案运输虽未发生事故，但此类行为对社会公共安全的危害性巨大。第二，瞒报危险货物运输的过错。本案所涉的如实填报运输货物品名是诚信商人应尽之义务。而瞒报危险货物的行为有违诚信原则，将危险货物误报为一般货物是当事人主观上不够重视所导致，也有悖于诚实守信的社会价值取向。涉案违约金的约定不以事故发生为前提，带有明显的惩罚性，约定高额违约金的目的就在于敦促申报方如实申报货物品名。”

3、当事人预期利益与相对方实际收益情况

根据最高人民法院于2022年12月8日发布的第34批指导性案例189号上海熊猫互娱文化有限公司诉李岑、昆山播爱游信息技术有限公司合同纠纷案判决文书，网络主播主张合同约定的违约金明显过高请求予以减少的，在实际损失难以确定的情形下，人民法院可以根据网络直播行业特点，以网络主播从平台中获取的实际收益为参考基础，结合平台前期投入、平台流量、主播个体商业价值等因素合理酌定。

最高院指导性案例189号将行业特点纳入考虑，根据公平与诚实信用原则与合同相对方的获利情况确定违约金的范围：“对于公平、诚信原则的适用尺度，与因违约所受损失的准确界定，应当充分考虑网络直播这一新兴行业的特点。网络直播平台是以互联网为必要媒介、以主播为核心资源的企业，在平台运营中通常需要在带宽、主播上投入较多的前期成本，而主播违反合同在第三方平台进行直播的行为给直播平台造成损失的具体金额实际难以量化，如对网络直播平台苛求过重的举证责任，则有违公平原则。故本案违约金的调整应当考虑网络直播平台的特点以及签订合同时对熊猫公司成本及收益的预见性。”

四、违约金调减的调整原则

由于法律和司法解释并未就违约金过高情形的调减幅度作出明确的规定，留给审判人员较大的自由裁量空间。而最高院在（2011）民再申字第84号中也强调了调减后的违约金也不应当机械适用损失的130%：“在审理案件中，既不能机械地将‘当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十’的情形一概认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’，也不能在依法‘适当减少违约金’数额时，机械地将违约金数额减少至实际损失的百分之一百三十。”

调减后的违约金仍需满足《民法典》等法律法规所规定的合理的违约金范畴。在实务中法官可以灵活衡量行业标准、损失计算、当事人承诺等实际情况作为调减数额的确定依据。

例如（2021）沪民终47号中，法院参考了行业中的违约金标准：“虽然每家航运企业的违约金标准不尽相同，但目前大部分大型航运企业对瞒报危险品运输的违约金标准在每个标准集装箱10,000美元左右。人民法院在判断违约金标准是否过高时也可以参考航运市场的相关标准。”

在守约方损失为资金占用损失的纠纷中，法院可能参照逾期付款利息计算违约金范围。例如（2015）民二终字第63号：“关于实际损失，因双方均未提交相应证据，故应根据本案的实际情况予以认定。本案系企业整体转让纠纷，作为出让方，其实际损失为受让方逾期支付转让价款所造成的资金占用损失……本案违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮50%为利率进行计算。”

无法计算损失的，法院也可能参考当事人履约过程中的承诺内容以及履约情况酌情调整。例如（2021）沪01民终14356号：“根据本案查明的事实，案涉合同履行过程中因供方供货不足，确曾出现多次延迟交付的现象，客观上对沈小五的经营活动造成了影响，应当承担违约责任。依据双方合同约定，供方应承担合同总价款20％的违约责任，在合同履行过程中盛黎坤亦曾承诺赠送5吨货物给沈小五。一审法院结合双方履约以及沈小五实际受损的情况，酌情认定张龚应承担的违约责任为8万元，并不存在违约责任明显过高的情形，本院予以认可。”

五、总结

违约金条款是合同各方意思自治的体现，是各方为了促进合同的履行而设立的。在尊重当事人意思自治的前提下，出于合同实质公平的原则，法律允许当事人对于约定违约金畸高的情形主张酌情调整。

为了保障违约金条款起到实际作用，合同各方应当经过充分协商并保留确认违约金条款的沟通记录，如以格式条款方式设定违约金的，应当提示合同相对人注意。发生争议后，当事人也应针对损失进行举证，作为法院判断是否需要调整违约金的重要参考依据。

全面回归“7元”时代 国内成品油价格年内最后一次下调

人民网北京12月20日电（记者杜燕飞）“油价又跌了，这次跌幅还蛮大的，加满一箱油又可以省不少钱呢。”得知油价再次下调的消息后，北京市民刘先生连忙开车到加油站给自家汽车加油。

2022年国内油价历次价格调整。数据来源：国家发改委网站

国家发改委表示，按照现行成品油价格形成机制，自12月19日24时起，国内汽、柴油零售限价每吨分别下调480元和460元。全国平均来看，92号汽油下调0.38元，95号汽油下调0.4元，0号柴油下调0.39元。据测算，以油箱容量为50升的家用轿车为例，车主加满一箱92号汽油将少花19元。

据国家发改委价格监测中心监测，本轮成品油调价周期内（12月5日—12月16日）国际油价继续大幅下降。平均来看，伦敦布伦特、纽约WTI油价比上轮调价周期下降6.63%。

记者梳理发现，这是国内成品油价格连续第三次下调，也是本年度最后一次调价。除海南和西藏两省外，国内92号汽油价格全面回归“7元时代”。从全年调整情况看，油价调整呈现“13涨10跌1搁浅”格局，涨跌幅相互抵消后，国内汽油累计上调550元，柴油累计上调530元。

以北京市92号汽油为例，今年1月17日24时最高零售价每升7.42元，6月14日24时达到最高每升9.33元。随着下半年多轮下调，到12月19日24时每升7.58元。

下一次调价窗口将在2023年1月3日24时开启。国家发改委价格监测中心预计，美欧“激进加息”导致市场对全球经济及原油需求增长信心不足，短期内油价将继续受忧虑情绪影响呈低迷走势。从明年情况来看，全球经济、地缘政治、疫情防控和金融市场将综合影响原油供需和价格走势，而乌克兰问题将是影响油价的主要不确定因素。

隆众资讯成品油分析师李彦表示，以当前的国际原油价格水平计算，下一轮成品油调价开局将呈现小幅上涨的趋势，但上涨趋势并不稳固。目前来看，欧佩克+持续推进减产，俄罗斯可能针对价格上限进行反制，加之美联储放缓加息力度一定程度上缓和经济衰退忧虑，预计下一轮成品油调价上调的概率较大。

附：各地92号汽油最高零售价

海南海口：92号汽油8,7元/升

西藏拉萨：92号汽油8.46元/公升

云南昆明：92号汽油7.73元/升

贵州贵阳：92号汽油7,71元/升

四川成都：92号汽油7,68元/升

重庆：92号汽油7.65元/升

广西南宁：92号汽油7.64元/升

黑龙江哈尔滨：92号汽油7.61元/升

广东广州：92号汽油7.6元/升

湖北武汉：92号汽油7,59元/升

河南郑州；92号汽油7.59元/升

北京：92号汽油7.58元/升

河北石家庄：92号汽油7.58元/升

甘肃兰州：92号汽油7.58元/升

天津：92号汽油7.58元/升

山东济南：92号汽油7.56元/升

辽宁沈阳：92号汽油7.56元/升

江苏南京：92号汽油7.55元/升

浙江杭州：92号汽油7.55元/升

吉林长春：92号汽油7.55元/升

上海：92号汽油7.55元/升

福建福州：92号汽油7.55元/升

安徽合肥：92号汽油7.54元/升

江西南昌：92号汽油7.54元/升

青海西宁：92号汽油7.54元/升

湖南长沙：92号汽油7.53元/升

山西太原：92号汽油7.53元/升

内蒙古呼和浩特：92号汽油7.52元/升

宁夏银川：92号汽油7.48元/升

陕西西安：92号汽油7.47元/升

新疆乌鲁木齐：92号汽油7.31元/升

备注：数据来源于各省（市、自治区）发改委网站，西藏汽油价格按照每公升计算。

来源：人民网