贷款卷（15）下户的那些事

下户顺利，你就离成功更近一步。

下户不顺，轻则贷款降成，利息升高，重则拒贷。

一）目的

所谓下户，是银行专业术语，意思是指信贷员对借款人的现场审查。

信用贷款一般双方见面即可，抵押贷款需要信贷员到你的住所、公司，了解抵押物或者经营情况；

信贷员下户的目的有三个：

1）确认事实，对你的贷款原因和用途进行调查。

2）实地了解你的综合情况，判断风险性。

3）确定贷款的细节。

在贷款过程中，下户是一个相当关键的环节，相当于你已经闯过了前面的层层关卡，进入了肉搏战。

在这个无数人掉过的坑里，我们来分享一下，下户的那些事。

二）出租房

如果你的房子出租了，就会多一些麻烦。

银行规定，对于出租的房子，需要提供租赁协议、承租人身份证、并让承租人签署一份声明书。

这份说明书的大概内容就是告知租户：你租的房子即将被房东抵押了。

如果将来房东不还钱，则银行在处置房屋时需要你无条件配合，立即腾退，并且放弃优先购买权云云。

提供这些材料其实也不是很难，但是对租户的稳定性会产生不利影响，特别是忧心忡忡，杯弓蛇影的人。

有时候租户不愿意配合，则造成不必要的麻烦。

但如果是你的“亲戚朋友”在住，并提前跟“亲戚朋友”打个招呼，则以上手续都无需提供了。

三）老旧小区

如果你的房子是年代久远、疏于维护的老旧小区，则非常影响审批的额度。

远远就能看到：

裸露的红砖，

斑驳的墙皮，

木头朽了，铁窗锈了，玻璃破了，

楼道里堆满了破桌子烂板凳，

各种渠道汇来的污水散发混合的气味，

墙角的垃圾堆上苍蝇在用餐，

头顶电线上内衣裤头在随风向你招手……

信贷员看惯了豪宅别墅英式管家花园小区，难免在心里嘀咕，这房子，能卖得出去么。

这种情况想要批出一个好额度，建议咨询你的贷款顾问，这里不展开。

四）商业房产

商业一般有酒店式公寓、写字楼、商铺门面等等，

由于银行规定，空置的商业房产、改变原有格局、使用用途、无法区分相邻房产之间的界限都是不接受抵押的。

实际操作中，很多人都把房子格局改造了，打通了。

怎么办，是不是要恢复。

答案是：不需要。

因为，“空置”、“用途”、“界限”都是可以有不同的解释标准的。

房子里需要有几个人，需要有哪些东西，就不算空置。

这里原来有堵墙，我换成一块木板，或者换成一块纸板隔开，算不算改变。

有电脑就算办公，有床就算居住，那两者都有怎么算。

实际操作中，我们再一次感受到了中文的博大精深。

五）经营场所

有些人是开公司的，老板也不知道是不拘小节还是皮包公司，自己的经营场所连个招牌都没有。

平时咱们就不管了，但是下户的时候你得有。

有了招牌，你得有个办公室吧。

有些人提供的经营场所也不知道是不是自己的，办公桌也没有，收银台也没有。

站在那里像个客人，像个员工，就是不像老板。

既然你是在这里经营，那你的执照、公章、常见材料就得都在这里。

如果你是做服装生产的，但是现场看不出来和服装生产有任何一点关系，那就太不像话了。

看完了场地，信贷员会跟你聊几句。

可是，做生意的人，吹牛B的习惯可以改改么。

本来信贷员已经该看的看了，该问的也问了，即将收工了。

你觉得胜券在握，还想给信贷员增加点信心：

其实我根本就不缺钱，我还有百把万的欠款还没收回来，还借给朋友几十万，一边说一边拿出一大堆借条借据出来……

信贷员听得心里咯噔一下，减分。

言多必失，言多必失啊，同志们。

六）特殊状况

做群租房、员工宿舍、高低床、长期空置、养动物气味冲天的，你最好先去收拾一下。

话说信贷员出门也要化个妆打扮打扮，皮鞋擦得锃亮，表示对你的尊重。

你也得尊重一下对方不是，这房子能让人落得下脚，看的入眼。

六十岁的老姑娘出嫁，至少在成亲的那一天，也是光彩照人的。

如果你的业余爱好和房子里的家具陈列，体现为危险、暴力、违规行业等因素，建议你先转移一下，以免信贷员受到惊吓。

等信贷员走了，你再继续嗨。

之前老江遇到一个孝子，把70多岁的老父老母，和80多岁的岳父岳母，都接过来一起住。

不用逢年过节，平时自己人就能凑一桌卡五星。

可是在信贷员眼里，这是负担重，是还款能力堪忧，减分，下户还是回避一下更好。

各种事情见得多了，真是足以写一本书。

银行贷款你该知道的那些事

不管是个人生活消费，还是生意周转。当我们缺少资金周转的时候，第一个想到的是什么呢？向朋友借：不好意思，还欠人情，主要的是还不容易借到。那贷款可以吧，靠个人实力像银行贷款不美吗？

下面就具体给大家讲解一下银行贷款你该知道的那些事。

一、银行贷款分为几种产品

1、银行信贷（个人信用贷款和企业信用贷款）

2、银行抵押消费贷

3、银行抵押经营贷

二、以上这些银行贷款产品你知道都需要符合什么条件才可以申请吗？

1、先说银行信用贷款

作为银行信贷产品、不管申请主体是个人还是企业，顾名思义就是需要靠信用资质去向银行申请贷款的。那都需要哪些信用资质呢？什么人可以申请呢？

1）、征信：信用贷款对征信要求是非常严格的，因为征信是可以比较全面地体现个人信用体系的。

信贷对征信的要求：

查询：近两个月征信查询不超4次、3月不超6次、半年不超12次。我所说的次数就是一般大部分银行的要求，个别银行的查询次数多了，但是其他条件比较好也是可以的。查询次数又分为银行贷款查询和网贷查询。

举个例子：假如你其他条件挺好，征信查询也不多，但是都是网贷查询，那你的信贷申请银行也可能拒绝。假如你的其他条件一般，征信查询不多，但都是正规的银行贷款审批查询，申请信贷银行也可能会批贷。

为什么会出现以上这种情况，可能很多人不理解，我其他条件都挺好，不就是点了几个网贷查询一下自己的额度吗，我又没用，怎么就不行呢？这个给大家科普一下；只要你点击一次贷款申请审批，不管你用不用就算一次查询。如果点击网贷次数过多，银行系统默认你是比较缺钱的、因为网贷利息那么高你都开始申请了，说明你还是比较缺钱的，银行就会担心把钱放给你之后，你短期内还款会有问题，给银行造成坏账。银行盈利是挣你的贷款利息，可不是你贷款逾期的滞纳金，这个风险太高。

2、大数据

不管个人还是企业都有自己的大数据，大数据是什么？就是平时我们看不见又摸不着，但是生活中时时发生的事都是有记录的，这就是大数据。

申请银行信贷，大数据有哪些影响呢？首先你过往生活中不能有违法乱纪的事情，然后就是不能有个人纠纷涉诉等，如果你的家人大数据不好对你也是有影响的。

征信、大数据没有问题，那需要满足什么条件，可以申请银行信贷呢？

个人银行信贷额度5-50w

年龄22--55

五险一金（公积金个缴金额越高，时间越久越好，至少需要6个月以上）

有按揭房月供，一个月以上就可以

有保单（需要自己是投保人，买过商业保险；如重疾险，分红险等等）

打卡工资越高越好

上班单位:国企事业单位加分项

符合以上条件就可以申请了，具体银行批贷多少，需要看你满足多少条件了。

企业信贷

额度最高可以达到500W

1、企业注册时间至少满1年以上

2、有开票和纳税（额度越高越好）

3、申请人一般需要是法人

4、企业评级B级以上

银行抵押贷款：抵押消费贷和抵押经营贷

抵押消费贷类似个人信用贷款，唯一区别就是你额外拿了房子做抵押，可以比个人信用贷款申请更高的额度，抵押消费贷一般最高200W。

抵押经营贷：就是企业经营贷款，贷款目的用于企业经营资金周转。

企业经营抵押贷款申请需要满足什么条件？都有哪些要求？

先说条件:必须有公司，有抵押物(可以是房屋，可以是仓房，就是可以上市交易抵押的东西）

有公司有抵押物之后怎么去银行申请贷款

公司要求：注册时间满1年以上、经营范围最好不是投资理财类

申请人可以是公司法人或股东、年龄最高可以到65周岁。

可申请额度一般就是抵押物的7成市值。

抵押物一般做房屋抵押得比较多，商品房一般可以给到7成，商业办公等一般4--6成放款。

除了以上这些，还需要公司经营流水、上下游合同、纳税证明、企业章程、公证、三方打款等这些。

抵押贷款流程：

提交材料-银行审批-下户面签-出批贷-公证-上抵-放款

总而言之:银行抵押贷流程和需要准备的资料还挺多的，一般没经历过的不太好操作。

总结一下银行信贷和抵押贷的区别优劣势

信贷

优势：操作简单、一般线上手机申请即可、当天出额度、不需要抵押物

劣势：额度低、利息高、还款周期短

抵押贷

优势：额度高、利息低、还款周期长

劣势：需要提交的材料多，申请周期久。

以上内容如有疑问，可在下方留言或咨询惠州当地银行，实际以银行审批为准。

房产抵押必须了解的基础知识

房产抵押是什么？简单来说就是用房产向金融机构作为担保进行抵押物，获取一定的贷款额度（消费或者是经营用途）。

所有房产都能抵押？并不是所有的房子都能进行抵押，需要满足以下的条件：

第1，所提供的房子必须具有房产证并且产权清晰，产权人必须全部出面签字；第2，所抵押的房产，如果产权人有去世的情况，需要除名后再申请；第3，房龄一般要求在30-50年之内。贷款年限和利率这笔贷款你打算使用多久?

最长30年，最短按日计息，随借随还

消费贷和经营贷怎么选？消费贷：就是房屋抵押消费型贷款，一般消费型贷款额度在300万；经营贷：是指以经营周转为目的贷款，需要个人名下有营业执照(或是股东)的小微企业主及个体经营户才能申请的，经营贷上限金额3000万。抵押贷款额度怎么计算？房屋抵押贷款一般能贷房屋估价的7成，也就是500万的房子能贷：500*0.7=350万。

如果该房子还处于按揭中，则需要从可贷额度中减去按揭的未还本金。比如，这套500万的房子还有100万本金未还。那可贷额度就是：500*0.7—100=250万。

注：如果抵押房屋为公寓，那可贷额度就只有房屋估价的5成左右。

银行从什么方面判断客户资质?银行评审借款人贷款资质的时候，工作人员会考虑借款人的还款能力，他们会根据借款人提供的信用记录、银行流水、工作及收入证明、资产报告等材料进行分析，大致核算借款人的月收入与月支出情况，得出月还款能力。然后，结合借款人的贷款额度、月供能力，就可以确定贷款客户应该选择什么类型的还款方式与贷款期限。

银行办理房产抵押的流程：第一阶段：客户带上资料到银行面签，办卡，过系统，授权征信

第二阶段：评估下户，银行下户

第三阶段：补齐资料，上报

第四阶段：审批流程（3天出批复）

第五阶段：入押，他证回行放款（5天）