警惕！部分银行开始“惩罚”房贷提前还款，本金1%的背后
房贷逾期会被罚款不新鲜，但就在最近，有银行开始要对提前还房贷动手了。
8月1日，交通银行发布公告显示，自从今年11月起，该行将调整个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费标准。其中，个人按揭类贷款包括了个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款等。所谓提前还款补偿金，是客户对未到期的贷款进行提前还款，对银行进行的一定利息损失补偿。据悉，交行将对相关贷款收取“提前还款补偿金”，收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。
交通银行表示，在2022年11月1日前，将仍按原收费标准执行。
提前还贷是指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请，并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款；按照银行规定日期，将贷款部分全部一次还清或部分还清。
目前商业银行针对提前还贷有几种处理方式：一是无论何时还款，均不收违约金。二是在一定时期（3个月、半年、一年）内不允许提前还款，此后不收违约金。
各家银行对于提前还贷的规定彼此各不相同。但交通银行这种不论什么时候提前还款，都要收违约金的的确罕见（这份文件很快撤回了，所以是不是执行存疑，但背后银行的吃相的确有点难看了）
从逻辑上看，房奴提前还款天经地义，为了尽早摆脱房奴的身份，也为了少还利息，许多房奴都会选择提前全部或者部分还贷。
如果是想惩罚投资投机者，即使可以要求在短期内提前还完贷款解抵押的客户有一定的惩罚，而不是现在的只要提前部分还款，也有罚息。
并非所有银行都执行了这个政策，所以这不是调控。实际市场中，其实过去各地的银行也一样都支持提前还款，但合同中一般都有一定的违约金，当然，在过去几年，基本都是你只要申请一下，这个违约金都是可以不缴的。
银行的暴利什么时候能减少？
针对二套房的认定标准已经恢复到了认房又认贷，这大部分购房者可以接受，但为什么针对首套房也执行利率上浮的处罚？
如果是股份制银行，毕竟吸纳资金成本较高。但对于国有大行来说，大量的低成本资金，为什么针对首套房刚需执行上浮？
从银行年报看，银行如果购房贷款7折，亏损不亏损？
目前所有的媒体报道，都提到了如果银行利率打折低于8折是肯定亏损的，作为业内，我们也信以为真，但事实是这样吗？首先我们看银行的年报。
净利息收益率：高达2.66%，而计息负债付息率只有2.12%。非常可怕的数据，也就是说，实际银行吸储的成本只有2.12%。
银行说自己利率亏损，但其实这是一个逻辑错误。
房贷是目前各家银行相对优质的信贷业务，各家银行的吸储成本也远远不到3%（没有查到最新数据，虽然明显上涨，但并不会超过3），四大国有银行中，平均吸储成本均在2%左右，最低的一家银行的平均吸储成本仅1.85%：最大的一家银行，实现净利润2763亿元，平均日赚7.57亿元，净息差率高达2.66%。
除了提前还房贷，银行还有哪些“潜规则”需要警惕？
1.不同的还款方式，支付的总金额差别巨大。
房贷还款方式可不只有一种。不同的还款方式最终算下来所支付的总金额差别可以达到几十万。
银行贷款还款方式分为两种，第一种等额本息还款，第二种等额本金还款。一般而言，银行不会主动提等额本金的还款方式，因为这种方式对购房者而言后期会省不少钱，但是银行的利益就会相应减少；但是对于经济情况紧张的购房者来说，等额本息的还款压力更小。
2.临时额度未一次还清将影响个人征信
临时额度指的是持卡人在紧急情况或有需求时，临时向银行提升的一部分额度。这部分额度不计入持卡人信用卡的额度系统内。临时额度的有效期一般为1-3个月，有效期满后自动恢复原有额度。
临时额度到期时，需要一次性偿还所有提升的金额。如果未还或未还清，将产生超限费。除了超限费，还有每天万分之五的利息，并且将计入逾期影响个人征信！
3.只还“最低还款”会影响信用额
朋友决定买房，前去银行申请优惠利率贷款，竟然被拒绝了。银行信贷经理告诉他，问题出自他的信用卡消费记录。原来，他每期都是选择按“最低还款额”方式还款，尽管这不会影响到个人征信，但每个月剩余的透支款是需要支付利息的，几年下来，这笔透支利息已经不是一个小数目了。
按照最低还款额还款虽然不产生信用污点，但是每月都是刷卡金额大于还款金额，每月都有利息，利滚利最后造成债台高铸，还款压力加大，一不小心就会连最低还款额都还不上，产生逾期。
提前还贷其实也是一种商业博弈。借款人之所以提前还贷，是出于自身的利益计算。比如觉得暂时没有投资需求，不想资金闲置。那同样苦于资金闲置的银行改变一下交易条件，也不失为正常的市场博弈。
因此，从这个角度去看，借款人提前还贷，银行收取相应的费用，其实有着合理的商业逻辑。当然，收取提前还款补偿金可能会打消潜在的客户向这家银行借款的激励，故银行做起来不会无所顾忌。
而银行能否收取提前还款补偿金，其实还有一个限定条件，那就是取决于事前签订的贷款合同。如果合同明确约定能收取，那就能收取。如果约定该费用是浮动的，那银行也能提高费率。如果只约定可以提前还贷，但没有约定提前还款补偿金，那银行就不能单方决定收取这项费用。
银行应该对未来的借款人尽到更多提示义务。由于国民经济情形发生变化，以后借款人提前还贷、银行收取提前还款补偿金，或许会比以前常见。曾经在贷款合同内“沉睡”的提前还贷条款会变得越来越重要。
简单的总结一下
1：如果约定在短期内，比如贷款1-2年内就提前还款罚款，这属于正常，毕竟银行有一定成本，但当下房贷基本都是首套房和二套房改善，提前还款特别是部分提前还款，这肯定不属于投资投机。不应该收取罚息。
2：银行特别是国有银行，不能又做规则制定者，又要处处赚钱，在房地产市场低迷的情况下，不仅仅应该针对新购房降低利率，针对存量房贷动辄6个点以上的也应该有所降息。
3：从市场趋势看，如果你能提前还款，就抓紧，毕竟当下你拿着现金很难获得比房贷利率更高的稳定回报。
借款的利息可以预先在本金中扣除吗?
鲁法案例【2022】271
民间借贷中，
利息能不能预先在本金中扣除？
利息预先在本金中扣除的，
应怎样计算本金和利息？
一起看看下面的案例吧~
基本案情
原告与被告系朋友关系，被告因缺少过桥资金欲向原告借款。2019年8月6日，原、被告签署借条一份，借条载明“今原告借给被告人民币200000元。借款期限自2019年8月6日至2019年10月6日止，共2个月。”原告予以签字确认；被告予以签字并按手印确认。同时，被告向原告出具收条一份，载明“今被告收到原告手机银行转账人民币200000元。”同日，原告在扣除两个月的利息6000元后，通过手机银行向被告账户转账194000元。审理过程中，原告承认，预先扣除的6000元为利息。
法院审理
裁判要旨
借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。
法院审理认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。上述规定符合民间借贷合同的实践性特征，即应当将实际交付的借款数额确定为本金。
本案中，虽然原告与被告签订的借条以及被告出具的收条均载明借款金额为200000元，但依据该规定，双方的借款应当以实际出借的金额194000元为准。结合原告提交的银行交易查询单及原告自认将利息6000元预先在本金中扣除的事实，法院判令被告向原告偿还借款194000元。
济宁市兖州区人民法院做出一审判决：被告于本判决生效后十日内偿还原告借款本金194000元。
宣判后，各方当事人并未提出上诉。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第六百七十条
【借款利息不得预先扣除】借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。
案例解读
借款合同是借款人向出借人借款，到期归还借款本金并支付利息的契约。在现实的民间借贷纠纷中，一些出借人为确保收回利息，在提供借款时常常将利息预先从本金中扣除，借款人实际借款数额仅仅是本金扣除利息后的数额。
民间借贷出借人将全部或部分利息预先从本金中扣除，即通俗所说的“砍头息”，这相当于借款人尚未开始利用资金，就要先为借款付出代价，使得借款人一开始就不能获得借款的全部金额。这种做法将导致借款人实际获取的金额低于借款凭证记载的本金。影响了借款人资金的正常使用，一定程度上加重了借款人的资金成本，损害了借款人的合法权益，显失公平。同时，预扣利息属于变相提高贷款利息的行为，也在一定程度上影响了我国的经济秩序。
民间借贷出借人不得将利息预先在本金中扣除，利息是货币一定时间的使用费，出借人因为出借货币从借款人手中获得报酬，不可以预先在本金中扣除，否则将影响本金及利息数额的认定。出借人将利息预先在本金中扣除后，仍主张按借款凭证记载的本金偿还借款及利息的，法院将以实际出借金额计算本金及利息。
法官提醒
借贷前应仔细询问清楚，或者仔细审查相关合同条款，分辨是否有预先扣除利息或者变相收取利息的行为，比如：是否存在以违约金、保证金、定金等方式变相收取超过法律规定利息上限的行为；是否存在以各种“莫须有”的服务费、查询费、咨询费、管理费和配套费为名义预先扣除部分借款本金的行为；是否存在采取案例中的方式预先从本金中扣除利息的行为，从而更好地维护自己的合法权益。
审判法官：赵长刚
案例编写：赵长刚、董良浩
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来源：济宁市兖州区法院
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珠海民事律师丨借款利息先从本金中扣除合不合理？民法典这样说
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向他人借款时，你有遇到过利息预先从本金中扣除的情况吗？那么这样做法，到底合不合理呢？
大林和小木两人是朋友。小木因生意经营需要资金周转，向大林借款。于是两人签署借条一份，载明大林借给小木人民币50000元，并约定还款期限。两人签字按手印予以确认。随后，大林在扣除两个月的利息5000元后，通过手机银行向小木账户转账45000元。后来小木无法按期还款，大林诉至法院，要求小木归还5万元借款本息。庭审上，大林承认，预先扣除的5000元为利息。
小木要归还多少钱民间借贷属于实践性合同，除了要达成借款合意外，出借人还应将款项实际交付给借款人，合同才能成立并生效。
在实践中，一些出借人为了确保收回利息，在提供借款时，会把利息预先从本金中扣除，而借款人实际借款到手的数额只是本金扣除利息后的数额。这样的情形，就是俗称的“砍头息”。这种做法会导致借款人实际获取的金额低于借款凭证记载的本金，一定程度上加重了借款人的资金成本，损害了借款人的合法权益。
对此，《民法典》第670条规定，借款利息不得预先在本金中扣除。也就是法律明确禁止了“砍头息”。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。
同时相关司法解释也规定，借据、收据、收条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。
因此本案中，虽然小木和大林签署的借条载明借款金额为50000元，但根据上述规定，双方的借款应当以实际出借的金额45000元为准。另外，庭审上大林也承认预先扣除的5000元为利息的事实，再结合手机银行的实际交易转账数据，可以认定大林向小木的实际借款本金为45000元，最终法院判决小木向大林偿还借款45000元。
借贷利息和逾期利率怎么计算合法的借贷关系应受到法律的保护，出借人有权请求借款人按照约定利率支付利息。
对于利息如何计算，分两个时间段。2021年1月1日新施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》明确，借贷合同成立于2020年8月20日之前的，应适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息，最多支持年利率为24%。
自2020年8月20日起的利率，司法保护上限为起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍。也就是借贷行为发生在2020年8月20日之后的，双方约定的利率不能超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍。
这里的“一年期贷款市场报价利率”，指的是中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心，自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率，即LPR。
至于逾期利率，有约定的，逾期利率约定不能超过合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍。如果没有约定借期内利率的，也没有约定逾期利率的，出借人可以主张借款人自逾期还款之日起，参照当时一年期贷款市场报价利率标准来计算利息。
遇到“砍头息”怎么办
根据法律规定，“砍头息”完全是不合法的。出借人再提供借款时，预先收取“砍头息”，属于违法行为，不受法律保护。在遇到“砍头息”时，法院往往会按照实际借到金额来计算利息。当然，借款人有义务就“砍头息”的事实承担举证责任。比如借款人可以提供转账凭证、聊天记录、借贷合同等证据，证明出借人存在“砍头息”的违法事实。
不过，在借贷前，最好还是询问清楚，或者细致审查相关合同条款，分辨是否存在预先扣除利息，或者变相收取利息的行为，比如出借人按照合同约定向借款人支付了足额本金，但同时又在没有实际提供任何服务情况下，收取所谓的服务费或中介费。
提高法律意识，防范于未然，才是避免矛盾纠纷的最好办法。如果真的遇到此类“砍头息”的纠纷，还是要学会拿起法律武器，维护自己的合法权益。
