还房贷，选浮动利率还是固定利率？

“您在我行的个人住房贷款利率已完成LPR（贷款市场报价利率，LPR会随着市场的利率波动而变化）转换，若您仍想使用人行基准，可登录手机银行按一定路径转回。”南京市民于先生最近收到了银行短信提醒。记者了解到，按人民银行规定，存量浮动利率贷款原则上要在8月31日之前完成利率定价方式转换，也正因为此，最近，不少人收到了银行的催办短信，怎么选？记者采访了相关专家。扬子晚报/紫牛新闻记者李冲

央行2019年12月份发文称，按规定，存量浮动利率贷款原则上要在2020年3月1日至8月31日完成利率定价方式转换，定价基准只能转换一次。对于有房贷的人来说，可以选择固定利率，也可以挂钩LPR，LPR会随着市场的利率波动而变化。有的银行表示，可以通过手机银行、网上银行、网点、柜面等渠道办理定价基准转化业务，截止时间为2020年8月31日。

记者采访了解到，各家银行的通知公告内容各不相同。有的不带任何倾向性，比如一家国有银行的个贷部经理表示，已经给客户发过多次短信，告知可以进行转换，但如何选，凭自己判断，银行不给建议不干涉；而另一家股份制银行房贷部的相关负责人表示，银行处理方式不同，很多股份制银行都将房贷批量调整为LPR，如果客户有其他意见，再请客户在8月31日前通过相关渠道重新选择。

固定利率与LPR二选一，怎么选？记者了解到，当选择固定利率后，在整个合同期内，房贷利率保持不变；选择浮动利率（LPR）之后，房贷利率会根据LPR的变动发生变化。银行业内人士表示，未来一段时间内，LPR存在一定的下行空间，采用LPR的方式，在利率下行趋势下具备一定优势，但LPR上浮时，房贷利率也会上浮。

那么，怎样转成LPR呢？央行在相关规定中表示，“等价转换，转换时点利率水平保持不变”。首先确定点差（转换前的房贷利率-相应期限LPR），这个点差在合同剩余期限内是固定的，转换后的房贷利率为重定价日的相应期限LPR加点差。据悉，转换为LPR时可以重新约定重定价周期，一般为每年的1月1日，定价周期最短为一年，也就是说一年内房贷利率不会发生变化。

需要提醒的是，存量个人贷款的定价基准转换原则上至8月31日结束。那么，到期没有完成转换会怎样呢？记者采访了多家银行，有银行表示，8月31日后，将会把未进行选择的房贷用户默认LPR模式或固定利率，具体操作方式各家银行有不同的标准；也有银行表示，要看总行指示。银行业内人士建议，在8月31日之前，用户可以查询贷款行的官网公告或者微信公众号，选择相关渠道进行办理，会有相对更多的选择。

LPR浮动利率和固定利率选哪个 房贷利率要不要转lpr划算吗

30万亿元房贷迎计价方式巨变房贷利率转换进入倒计时

选固定还是浮动？批量转LPR引热议

30万亿元的存量房贷利率计价方式巨变进入倒计时，下周二起，工农中建邮储的存量浮动利率房贷将批量转为LPR。不过，近几日，房贷利率要不要转换，如果转换又该如何选择，成了房贷族热议的话题，甚至上了微博热搜榜。有人纠结，也有人愤愤不平自己“被转换”。

值得提醒的是，虽然多家银行对存量房贷“祭出”批量转规则，但是还是可以选回固定利率。而且房贷族的选择机会只有1次，选定了就不能后悔，将伴随你一直到还清贷款。到底如何选划算呢？

“换锚”最迟8月31日之前完成

据央行统计数据显示，2019年末个人住房贷款余额30.07万亿元。也就是说，30万亿元的存量房贷，将迎来计价方式的巨变。按照央行〔2019〕第30号公告（以下简称“30号公告”）规定，2020年1月1日前的存量浮动利率房贷利率“换锚”，最迟8月31日之前完成。

8月12日，工农中建邮储五大国有银行同时发布公告称，将于8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。此前，交行、招行、民生、浦发、兴业等银行已宣布批量转LPR。

不过，银行此举也引发争议。程先生3年前向银行按揭了200万元房贷，供25年，当时享受了八五折优惠。他说这个利率水平已算较低，而且自己也不考虑提前还贷，所以此前银行通知转LPR，但他已决定选择固定利率，以为默认了就行。“没想到银行来这么一出，不选择的全部批量转LPR，如果想选择固定利率的，则需要手动操作，这是否是霸王条款呢？”程先生质疑道。

还有很多借款人则完全不懂如何选。“前几天听说国有大行准备硬性把供楼贷款改为LPR定价，不知道里面有什么猫腻？”李小姐笑称自己是吃瓜群众，她说，完全不懂LPR，也不懂利率走势，更不懂如何转。

中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼指出，对银行来说，如果未经客户同意就批量转换，将来LPR上行超过一定水平，不排除相关投诉可能增加，银行将存在一定声誉风险。

强制转？可以改选固定利率

多家银行为何要批量转LPR？记者注意到，工农中建邮储五大行的相关公告都提到，此次批量转LPR是根据央行“30号公告”的要求。

有银行人士认为，大部分人不主动进行选择，是银行“祭出”批量转LPR规则的原因之一。实际上，存量房贷转LPR工作于今年3月1日启动。记者不久前对多家国有大行调查发现，其广州地区客户中，主动选择转换的客户仅有20%左右。

对于银行为何是批量转LPR而非批量转固定利率，董希淼认为，大型银行拟开展批量转换，主要出于满足央行宏观审慎评估考核的需要。董希淼进一步分析了存量贷款转LPR定价的重要性：“今年1月1日起，金融机构新发放的贷款必须参照LPR定价，但应用范围仍然有限。加快和扩大LPR在存量贷款中的应用，将使LPR全面成为贷款定价的基准，更好地发挥LPR在贷款定价中的关键作用。”

值得强调的是，此次批量转LPR并非强制转LPR。银行的公告已经明确提示，如果客户不接受银行的批量转换规则，借款人是可以重新选择固定利率。不过，选择机会只有一次，不能重选。

LPR定价固定利率，选哪个？

那么，月供族到底该选LPR定价还是固定利率呢？

“对于借款人来说，不管是选择固定利率还是‘LPR+加点’浮动利率，都面临着一定的利率风险。”民生银行首席研究员温彬表示，目前LPR是下行趋势，所以如果选择了LPR浮动利率，房贷成本会较之前减少。但是，未来，如果LPR利率一旦出现回升，房贷利率则会上升，甚至有可能超过之前的月供成本。

温彬进一步指出，短期来看，未来两三年，利率还是保持下降的趋势，但是，利率下降更多是倾向于1年期LPR利率，而由于国家政策是保持房地产市场总体平稳，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。另外，中长期LPR走势，影响因素复杂，难以预测。

因此，温彬建议，可根据自身情况，以及贷款价格、贷款期限，贷款余额等，综合选择更适合自己的还款方式。“如果是此前的房贷利率价格折扣力度大，月供剩余时间比较长的话，可以选择固定利率，有助于锁定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。而如果月供剩余时间较短，贷款余额也不大，LPR一旦反转，可以通过提前还款方式来规避利率波动风险的情况，则可以选择浮动利率。”

董希淼则建议：“毫不犹豫地转成挂钩LPR！”他进一步解释，判断长期利率走势上行还是下行，不确定性太大。但中短期利率下行基本上是有共识的，那先把这几年的优惠享受到再说。其次，不管是自住还是投资，房子持有年限平均不会超过十年，将来不管是换房还是卖掉，房贷是必须要归还的，所以并不需要考虑太长期限的利率走势。

“如果真是出现了与预期不一样的大幅上升的利率走势，还有个解决办法就是提前还贷。事实上，很多人会提前还款的。”董希淼强调。

专家：

银行应加强向借款人普及相关知识

银行此次将存量房贷批量转LPR，是否属于霸王条款？北京大成（广州）律师事务所律师陈浩认为，这是商业银行根据人民银行的规定进行的，不能视为霸王条款。人民银行是金融监管机构，其对于货币政策的规定具有法律效力，商业银行必须执行。对于借款人来说，关键是要先弄懂两种利率的区别，哪种划算就选哪种。

而对于银行可能引发的声誉风险，董希淼也对银行提出建议，要加强向借款人普及存量贷款定价基准转换的意义，让全社会充分认识、理解并支持利率市场化，推进定价基准转换工作平稳开展。

数说：

LPR今年降15百万房贷月供省90元

目前，最新1年期LPR报价为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，其价格已连续3个月“按兵不动”。

记者根据央行的报价整理得出，自去年8月LPR报价机制改革以来，至今年7月共报价12次。其中，1年期LPR下降过4次，累计下降40；5年期以上LPR共下降过3次，分别下降5、5、10，今年以来累计下降15。

记者计算得出，如果是100万元贷款本金、30年等额本息的按揭贷款，按照今年5年期以上LPR累计下行15个计算，购房者月供可以减少约90元，合计30年能减少利息大约32400元。

热点问答：

1.什么是LPR？

LPR，即贷款市场报价利率，2019年8月，央行改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，新的LPR报价方式改为按照公开市场操作利率加点形成；报价利率期限包括1年期及5年期以上两个品种。相对之前的基准利率，LPR的定价每月20日更新一次，市场化程度更高。

按规定，从2020年1月1日起，金融机构新发放的贷款已不再使用贷款基准利率，主要参考LPR进行贷款定价。

2.如果选LPR定价，怎么算？

LPR房贷利率，即LPR+加点。其中，LPR是会变化的，“加点”是固定的。

“加点”，根据规定，等于现在的房贷利率水平减去2019年12月份的LPR利率（4.8%）。假如当前执行的是贷款利率为4.41%。如果转换成LPR，那么加点数为4.41%-4.80%=-0.39%，这意味着合同剩余期限内，房贷利率转为LPR-0.39%。未来房贷利率则看LPR的涨跌，LPR涨房贷利率涨，反之则降。

如果借款人选择转为“固定利率”，那么在整个合同的剩余期限内，房贷都将执行4.41%这个利率。

3.不同意批量转换，如何转为固定利率？

如果不同意进行批量转换规则，工农中建邮储五大行规定，可在8月24日前线上或线下自主办理转换。批量转换后有异议的，也可在2020年12月31日前转回原来的基准利率定价方式。具体可致电相关银行的客服电话。（记者林晓丽）

来源：广州日报

房贷利率5.88%，选择“固定利率”好，还是“浮动利率”好？

“3年前买的房，基准利率上浮20%，房贷利率为5.88%，选固定利率还是浮动利率？”这是一位粉丝的问题。类似的问题我收到不少，这次就来说说固定利率和浮动利率。

固定利率固定利率指的是现在执行的房贷利率为多少，未来房贷期限内都将按照这个利率执行。

1、优点

固定利率的优点是不用再关注贷款利率，就算未来出现较大幅度的上涨，房贷月供不会出现任何变化。

2、缺点

从长远来看，贷款利率继续下行的几率较大。如果贷款利率降了，固定利率是享受不到降息福利的。

浮动利率浮动利率指的是现在每月20日都会公布新的，每个月都可能不同，可能上涨，可能下降，是由18家商业银行报价形成的。

1、优点

如果下降，购房者的月供会相应的减少。如果出现较大幅度的下降，刚好购房者贷款金额又很多，月供可能减少几十元、几百元。

2、缺点

虽然很多专家和银行都表示未来会下降，但是这很难说清楚。不可能一直下降，随着市场的变化，会每月波动，会降，也会涨。如果剩余贷款年限较短，可能享受不到下降的福利，反而会因为上涨，导致月供增加。

此次房贷转换和之前基准上浮或折扣无关因为各个时期的房贷利率都不同，所以有些人的房贷利率是上浮的，有些人的房贷利率是有折扣的。如粉丝的问题，他的房贷利率就是基准利率上浮20%。

需要注意的是，此次选择固定利率或者浮动利率，其实和利率上浮或者折扣是无关的。房贷利率再高或者房贷利率再低都不会影响此次房贷转换。原因是房贷转换之前，上浮的基数和折扣的基数会转换为固定的加点数值。这个加点数值未来都不会变，只用把加点数值加在贷款利率上即可。所以不用再管自己房贷利率高还是低。

选固定利率还是浮动利率？对于选固定利率还是浮动利率，大家都有不同的意见。我说说我的观点，可能和其他人有所差异，大家按照自己的判断选择即可。

参考其他发达国家的贷款利率和我国近20年的贷款利率，我国未来贷款利率仍有较大的下行空间，但是这个周期会比较长。所以我觉得剩余贷款年限较长的可以选择浮动利率，未来贷款利率下行时，能享受到降息的福利。剩余贷款年限较短的可以选择固定利率，因为贷款利息已经很少，没必要去操心以后的。短期不会出现较大幅度的波动，而且会是上下浮动的，有可能第一年降，第二年涨，后年又涨，第三年又涨，第四年降。降了，月供减少了，会让人高兴。涨了，月供增加了，则会让人心里不太舒服。所以没必要去操这个心。

如果你想获取更多的建议和观点，你可以用今日头条上方的搜索框输入“固定利率和选哪个”，就能看到专家们的分析了，房贷转换关系到未来的月供，赶紧试试吧。