有抵押的房屋要征收了，征收部门应该怎么处理

国有土地上房屋征收需要完成不动产权证的注销登记，如果被征收房屋上设有抵押权，要先注销抵押权登记才能完成注销登记，最终实现国有土地使用权的回收目的。但是如果抵押权人不肯进行抵押权注销登记，征收部门该怎么办呢？

徐某将自有房屋向A银行申请抵押贷款100万，并进行了抵押登记。现在因修建高铁站需要征收徐某的房屋，征收部门在进行产权调查过程中发现房屋已经抵押的事实。现在徐某以未到期为由不肯偿还贷款，A银行因担心债权得不到清偿不肯注销抵押登记。

收回国有土地使用权需要注销原来房屋上的不动产权证，如果房屋上设有抵押登记，还要注销抵押登记，才能对房屋进行拆除。上述案例中，如果A银行不肯注销抵押登记，征收部门可以怎么办呢？

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补偿协议要跟产权人签

无论抵押权人是否提出异议，征收补偿协议还是要跟产权人签订。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋的所有权人才是征收部门的补偿对象和签约对象，抵押权人不是被征收人，不能作为补偿协议签订人。

在（2016）辽0103行初23号行政赔偿案件中，抵押权人对征收部门与被征收人签订补偿协议提出异议，向法院起诉被驳回。

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保障抵押权人的合法权益

跟产权人签订了补偿协议之后，如何确保抵押权人的抵押权不受侵害呢？

抵押权人对被征收房屋享有抵押权，征收房屋会导致抵押物灭失，可能会影响抵押权人债权的实现，必定会引发抵押权人的不满，从而不愿注销被征收房屋上的抵押登记，导致征收部门不能完成被征收房屋不动产权证的注销工作，继而也不能对房屋进行拆除，无法收回国有土地使用权等一系列不良后果。

那么要如何保障抵押权人的债权不因征收受到损害呢？征收部门可以采取下列措施：

01

及时通知抵押权人征收事项

房屋征收部门征收设有抵押权的房屋时，应当通知抵押权人，产权人与抵押权人应当按照国家房地产抵押规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。

征收部门对抵押权人的通知义务虽然没有法律明文规定，但抵押标的物的灭失，会直接影响抵押权人的利益，所以，从保护行政相对人合法权益最大化的基本原则来说，征收部门一旦发现被征收范围内的房屋设立有抵押的，就应当将征收的情况及该房屋的补偿安置情况及时通知抵押权人。

征收部门没有履行通知义务导致抵押权人的抵押权受损，如果抵押权人向法院起诉的话，征收部门要承担败诉风险。——参见（2016）湘01行初1号行政判决。

注释：抵押房屋面临征收的，法律规定产权人应当通知抵押权人，但是产权人的通知并不能免除征收部门的通知义务。

02

督促产权人和抵押权人及时就债务问题进行协商

征收部门通知抵押权人后，抵押权人应当和产权人进行沟通协商，就抵押房屋所担保的债权进行处理。

协商过程中，如果产权人有清偿能力的，可提前清偿；不能提前清偿的，可以达成新的清偿协议。另外，产权人也可以和抵押权人达成协议，在补偿协议中约定将补偿款直接打给抵押权人以清偿债务。

03

协商不成的，货币提存、变更抵押物

产权人与抵押权人达不成协议时，房屋征收部门对被征收人（产权人）实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机构办理提存；对被征收人实行产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。

这里需要说清楚一点，抵押权人不是对全部的补偿款享有优先受偿权，产权人所得的补偿款包括被征收房屋价值补偿、搬迁和临时安置补助、停产停业损失补偿、奖励等补偿项目，抵押权人只对其中的房屋价值补偿部分享有优先受偿权，对于其他补偿款只享有一般债权。

注意：按照政策规定，安置房从建成到可以进行抵押登记需要很长的一段时间，如果变更的抵押物是产权调换后的安置房，待可以进行产权登记时，相关部门可以告知抵押权人。

征收实践中，房屋征收部门可以直接按照征收补偿方案对被征收房屋产权人进行补偿，同时要求产权人提供提前清偿债权的证明或者另行提供抵押物的证明，以避免抵押权人不愿注销抵押权的事情出现。但是，从提高效率的角度出发，征收部门主动帮助产权人和抵押权人进行沟通协商，更有利于化解矛盾、减少纠纷。

「征地拆迁」被抵押的房屋遭遇拆迁应该关注哪些法律问题？

近两年来在疫情影响下经济发展较为萎靡，很多朋友们的生意都受到了冲击。为了能够有充足的现金来进行买卖运作，很多朋友会通过房屋抵押来进行融资获取钱款。那么这类被抵押的房屋如果遭遇拆迁，拆迁补偿款应该归谁所有呢？抵押权人应当如何维护自己的利益呢？今天京平律师来和大家聊一聊关于抵押房屋遭遇拆迁应该关注的那些法律问题！

一、抵押房屋的拆迁补偿款归谁所有？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。根据该条法律规定，即使房屋抵押给银行了，被征收人依然是房屋的所有权人，房屋征收补偿款仍然是补偿给被征收人的，也就是房屋的所有权人。

二、房屋被拆后，抵押关系如何处理？

房屋被拆后，设立在原房产上的抵押权会随着房屋的拆除而消失吗？当然不会，如果抵押权会随着拆迁而消失，也就没人再敢接受用房子作为抵押了。那么房屋拆除后，原有的抵押关系该如何处理呢？

1、债务人提前清偿，解除担保

抵押权人对于被征收方获得的补偿具有优先受偿权，根据《民法典》物权编的相关规定可知，在抵押期间，抵押财产毁损、灭失或者被征收等，抵押权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。因此在抵押房屋被征收的，抵押权人可要求优先受偿权。

2、重新设定担保财产

《城市房地产抵押管理办法》第38条规定，因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押双方可以重新设定抵押房地产。因此，为了继续履行原借款合同，抵押权人可以要求被拆迁人提供其他合适的担保物，且新担保物的价值需要足以保障主债权。

值得注意的是，如果被拆迁人选择的房屋拆迁补偿形式是产权调换，那么抵押权人需要和被拆迁人重新签署新的抵押协议。因为被拆迁房产和置换后的房产属于两个不同且独立的物，在原房产上设立的抵押权的效力范围无法及于置换后的房产。为了确保抵押权人可以对被拆迁人产权置换的房屋享有优先受偿权，抵押权人必须要与被拆迁人就补偿所得房产为主债权重新设定抵押权且签订新的抵押协议。

京平律师在此提醒大家，当已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，被拆迁人应依法清理债务或者重新设定抵押房地产，如果抵押权人遇到被拆迁人拒不还款也不配合重新设定担保财产的情况，需及时咨询拆迁律师，向人民法院提起诉讼。

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拆迁已设定抵押的房屋，应如何保护抵押权人的利益？

商业银行为借款人提供贷款时，通常会要求借款人或者第三人提供抵押担保，而最为常见的情况就是以不动产设立抵押担保。那么拆迁已设定抵押的房屋，应如何保护抵押权人的利益？

网友咨询：

拆迁已设定抵押的房屋，应如何保护抵押权人的利益？

福建闽佑律师事务所林高翠律师解答：

对采取产权调换方式进行征收补偿的，应当由抵押权人和抵押人就抵押人新换得的房屋重新签订房屋抵押协议；

采取货币补偿方式进行征收补偿的，可以将抵押房产的征收补偿款提前清偿债务，或者是提存。

根据《城市房地产抵押管理办法》第三十八条规定，因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；

抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。

福建闽佑律师事务所林高翠律师解析：

《物权法》第一百七十四条规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。”该条规定通过赋予抵押权人物上代位权，使得抵押物的形态或性质发生变化时，抵押权的效力能够及于抵押物的代位物，从而确保抵押权人的权益。征收便是其中一种变动状态，因此抵押权人在抵押物遭遇征收而发生灭失时，其仍对抵押物因征收而取得的补偿金享有优先受偿权，可在其债权范围内对该补偿金主张优先受偿权。但由于上述规定中并未明确提存的主体，也未将提存设定为一项法定义务，在实践中很可能出现征收人直接将赔偿款支付给抵押人的情况，使到抵押权人的权益难以保障。

抵押权人取得抵押权后，应对抵押房屋所在地区的具体规划等情况进行持续关注，并通过各种渠道了解抵押房屋征收的相关信息。一旦得知相关征收决定，应及时参与到征收补偿发放程序中，及时提出优先受偿申请，若借款尚未到期，应对发放的征收补偿款及时要求进行提存，及时要求抵押人协助对置换房屋或者新抵押物重新办理抵押登记。若征收补偿款已落实发放至抵押人，则应及时采取相应补救措施，对补偿款申请保全或要求抵押人提供新抵押物，若无法补救，在必要时，应追究征收人的过错责任。

执业多年，办理大量的民事刑事案件，担任厦门市法律援助律师，积极履行社会职责。