热问｜买房遇到烂尾、开发商破产清算，可以停止偿还银行贷款吗？

买房对每个人来说都是大事，但假如所购买的房子“烂尾”了，银行的房贷对于购房者而言就成了巨大的包袱。

上海的刘晨（化名）就遇到了这样的问题，多年前，刘晨贷款392万元购买了一套房屋，每月按时偿还贷款，但后来房屋烂尾无法如期交付。2018年，开发商向法院申请破产清算，刘晨解除了与开发商之间的商品房买卖合同，之后他因无法取得房屋所有权而不再向银行按月支付贷款。2020年，银行向法院起诉，要求刘晨继续支付剩余贷款。2021年下半年，一审法院审理认为，刘晨与银行签订的“借款及担保合同”虽解除，但仍应归还银行借款合计220余万元。

刘晨不服一审判决再次上诉。近日，二审法院审理后认为，上述合同第38条的约定属于格式条款，对刘晨不具有约束力，最终判决他不用偿还剩余贷款和利息，银行的贷款由开发商负责返还。

刘晨的案例并非个例。对于购房者来说，在购买期房时，万一不幸遇到项目烂尾，交房无望甚至开发商破产清算，房贷还需要继续还吗？

解答：

针对此类问题，北京英淇律师事务所孙新华律师表示，像刘晨遇到的情况，争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后，购房者是否还应承担剩余贷款的还款责任。一般来说，选择贷款买房的购房者会签订两个独立的合同，分别为与开发商签订的“商品房买卖合同”以及与银行签订的“借款及担保合同”。

从法律层面来看，根据相关规定，“商品房买卖合同”被确认无效或者被撤销、解除后，“借款及担保合同”也是会被解除的，出卖人（即开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息，分别返还担保权人（即银行）和买受人（即购房者）。从上述刘晨的情况来看，开发商因申请破产清算没有办法将房屋交付给他，因此“商品房买卖合同”“借款及担保合同”应一并解除，最终应由开发商承担剩余贷款的还款责任。

不过，孙新华律师指出，并非房屋一出现烂尾，购房人就可以直接断供。其是否继续偿还贷款，要根据双方的合同约定、开发商继续履约的可能性和自身的实际情况确定。所以，购房人在停止还款前，一定要先解除与开发商的“商品房买卖合同”、与银行的“借款及担保合同”，否则直接停止还贷将影响个人的征信。

“有退房想法的购房人，可以选择在开发商烂尾初期进行，从而使判决能够得到有效执行。”孙新华律师如是说。

新京报记者张建

编辑杨娟娟校对李铭

经适房不是你想退 想退就能退

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（记者传龙王兴）经济适用房因为经济性和实用性，受到低收入市民的追捧，不少市民苦等多时就是为了买一套经济适用房。市民上官先生在金城溪苑买了一套经济适用房。

市民上官先生：我在2014年买了一套经济适用房，当时图的是便宜就买了，总房款是50万，首付付了21万，因为贷款，只能贷十年，所以每个月还款得还接近四千块钱，身上压力比较大现在，就想让政府回收，或者是让我转让给其他人，相同条件下原价成本价转让给他由于一些特殊的原因，上官先生现在已经是无力偿还房贷了，所以他各方咨询，想要把这套经济适用房退了。

市民上官先生：临沂官方网站上有这一条规则，不满五年由政府回收，然后你找过房产局吗，我去过，他说政府不能回收，政府说没有那么多钱回收房子，让我自己去退房，退房的话必须开发商同意才行，第二要拿购房合同，我的在银行抵押的，拿购房合同的话必须交清钱，把余款全部付清，才能拿出来，这样就没法处理，没法办，那你找过开发商吗，找过开发商，开发商说不给退，他说都备过案了，所以就没法退了开发商那边退房已经走不通了，政府回收就成了上官先生退房的唯一希望。

市民上官先生：政策上，有这一条，可以政府回收，看看在我损失比较少的情况下看看征服能不能处理解决好那么上官先生的经济适用房到底能不能退呢，随后记者来到市房产和住房保障局了解情况。

临沂市房产和住房保障局市场科李主任：退房的话是这样是吧，他在网上查询的咱临沂市的一个经济适用房管理条例，里边有一个二十二条未满五年的可以由政府回购，想着这一块能不能，政府不回购，财政上没有这一块的钱，他那个条例上写的是，没有，就一直没执行过，财政上不出钱不回购，那个条例是咱单位制定的吗，临沂市人们政府，政府制定的是吧，对了，就是说具体从来没执行过。

既然这条例不能执行，那么其他方式有没有可能呢。

临沂市房产和住房保障局市场科李主任：他在网上还查到一种方式，找一个条件和他差不多的，符合经济适用房条件的，想转给别人管吧，那样肯定不行，经济房上市必须是按发票满五年，还清贷款可以上市交易，那他现在能做的只有退房吗，只有退房，别的没有路可选了，没有，再一个签了合同是有法律效力的，而且他在房产局已经抵押了，抵押做合同了没法退了，你像你买了商品房也不可能退了，市场科那边不给退，他房子已经两年了，两年的房子不能退了，就说他现在的房子只能要着，嗯，他如果当时款还不请当时退行，过两年了贷款都还那么长时间了没法退了，

工作人员告诉记者因为已经抵押备案，加上还贷近两年，现在退房已经基本不可能了。

临沂市房产和住房保障局市场科李主任：你可以那个，可以让他来咱走正常的程序，上信访室登记一下反映反映情况，该给领导汇报的汇报一下，看看特殊情况怎么弄，我们会将了解到的情况反映给上官先生，让他去房产局信访室登记反映下情况，经济适用房的买卖制度非常严格，提醒观众买卖的时候一定要注意。

购房知识｜买房不如意想退房，来看看是否满足退房条件吧

许多购房者在买房的过程中都有一个切身的感受：买房之前置业顾问的态度非常好，尽量满足您的一切要求一旦签了购房合同，交了首付款，他们便爱理不理，买房之前的耐心似乎都不见了。更严重的情况是，买房之前说的千好万好，买房之后这些承诺很多都没办法兑现。可是这时钱已经交了，退房又有扣款的风险，购房者大多是哑巴吃黄连——有苦说不出，并且自己吃了亏也只能忍着。

15种法定的退房条件房价下降、还贷压力增大……以这些条件作为退房的原因，在法律上都是无法得到支持的。对于退房的条件，在司法实践中常见的有以下几种：

1、出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人；

2、一房两卖；

3、商品房预售许可证存在欺诈；

4、出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押的事实；

5、出卖人故意隐瞒所售房屋已出售事实；

6、出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实；

7、房屋存在质量问题严重影响正常居住使用；

8、迟延交付房屋超过约定期限；

9、迟延办理房产证超过法定期限（90天）；

10、按揭贷款合同不能订立；

11、所售房屋主体结构质量不合格；

12、房屋的产权面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%；

13、规划、设计变更（房产商未在变更之日起的约定期限内通知购房者的，有权退房）；

14、套型与设计图纸不一致或相关尺寸超过约定的误差范围；

15、因不可抗力致使不能实现购房合同的；

成也合同，败也合同。小编提醒广大购房者：“在签订购房合同时，要有起强烈的合同意识，对房屋应该具有什么、不该具有什么都应在合同中明确列出，万一发生纠纷，就有向开发商质询的根据；否则即使自己有理，但无合同的支持，也只有自认吃亏。”

退房四步走第一步：买房者通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。

第二步：督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理买房者与贷款银行解除或终止合同全部手续。

第三步：督促开发商将全部购房款返还给买房者。

第四步：办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。

至此，买房者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，买房者与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外，在买房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。

颓废房的时效是多久诉讼时效，是指法律所规定的有关刑事责任和民事诉讼权利的有效期限。我国《民法通则》第135条规定的：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。因此，由上可知，我国法律规定退房的诉讼时效是两年。