三种贷款方式/两种还款方式，房贷怎么操作最省钱？

很多第一次买房的人还对贷款方式和还款方式不甚了解，目前来说贷款方式主要有商业贷款、公积金贷款、组合贷款三种方式，而还款方式则有等额本金和等额本息两种，具体选择哪一种则需要先了解每种方式的特点。

一、商业贷款

商业贷款是银行发放的贷款。

额度高。以买新房为例，交付完首付款之后的余下房款，都可以申请商业贷款。除了首套房，二套房、非普通住宅、非住宅，均可以使用商业贷款。

贷款利率较高。贷款基准利率为4.9％，而且截至到目前为止全国首套房贷款平均利率保持上涨，已经连涨20个月，达到5.69%，因此贷款的总利息比较高，而且在很多城市限购政策“认房又认贷”的背景下，只要有过贷款记录都算二套房。比较适合有足够偿还能力的人申请。

二、公积金贷款

公积金贷款由各地公积金管理中心运用住房公积金，委托银行发放。

贷款利率低。现在房地产调控不放松，商业房贷利率上浮，还好公积金贷款利率低且稳定，对购房者而言，尽量使用公积贷款成为降低购房成本的最好选择，最新个人住房公积金贷款5年以下及5年以上利率分别为2.75%、3.25%。

额度有限制。公积金的贷款额度受个人公积金缴存年限、余额的限制，仅限普通住宅使用，政策还规定了公积金的最高可贷款额度，且每个城市的政策都各有不同。

三、组合贷款

即组合申请公积金和商业两种贷款。

利率适中。即商业贷款部分采用商业贷款利息，公积金贷款部分采用公积金贷款利息，利率不会太高。

贷款金额较大。结合公积金贷款和商业贷款两种贷款的形式可贷款的金额也比较大，因此使用的人数最多。

两种还款方式的选择

1.等额本息

定义：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。因此还款人每月还款固定金额，但每月还款额当中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。

适合人群：由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式，公务员、教师等收入和工作机会相对稳定的群体也适合这种还款方式。

2.等额本金

定义：将本金分摊到每个月内，同时付清上一个交易日至本还款日之间的利息。因此还款人前期支付的利息较多，还款负担逐月递减。

适合人群：由于每月的还款本金额固定，而所还利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。因此，比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，比如经济实力较好的中年人。

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1月20日，根据人民银行发布的LPR公告显示，2022年1月20日新一轮LPR在时隔21个月后，终于再次降低。1年期LPR由3.80%降至3.70%，下调10BP，5年期LPR由4.65%降至4.60%，下调5BP。

这也是LPR机制改革后5年期LPR第4次变动走低。

下图是LPR利率的走势。图上的蓝点和红点，分别代表“1年期贷款利率”和“5年期及以上期限贷款利率”。

▲LPR品种历史走势图

TIPS:

1年期一般可以理解为“实体经济贷款参考的利率”，用于指导实体企业贷款利率。在经济受到疫情影响下，降低LPR可以压低企业的融资成本，进而稳定经济增长。

5年期一般可以理解为“长期贷款参考利率”，主要对个人住房按揭贷款和企业中长期贷款产生影响。在疫情影响下，中长期贷款利率下降，也有助于恢复房地产市场。

对于背房贷的朋友而言，本次5年期LPR下降也算是一个难得的好消息。

5年期LPR下调5BP。按照西安2021年平均贷款利率来算5.85%（4.65%+120BP），贷款100万30年期来计算：

等额本息，月供减少31.88元，30年整体本息合计减少11476.42元；

等额本金，月供减少41.67元，30年整体本息合价减少7520.83元。

要不是疫情，我就直接下馆子庆祝了！

当然，需要注意一点是你的贷款利率=当期LPR+地方银行加点调整。因此实际利率和优惠还是要看地方银行优惠幅度！

5年期LPR的再次走低，对于楼市而言信号作用比较积极。需要注意的是，虽然LPR下调，但5的下调仅仅只是市场微调，不希望市场持续走冷，本质上更多的是为了降低实体经济的融资成本，所以并不意味着楼市拐点已经到来，稳定市场。现在只需要的是激活楼市，而不是过度刺激。

房贷利率降低加上信贷宽松，新房二手房将得到有序缓解。需求端恢复旺盛下，对销售端的房企也是一个非常不错的利好信息：一方面资金得以回笼，还债能力恢复下，房企暴雷风险降低，恢复稳定发展；另一方面资金充裕下，入市拿地积极性得以恢复，稳定地方经济发展。

你看这样也就缓慢形成一个闭环，需求旺盛→市场回暖→房企恢复→积极拿地/还债→地方经济回暖→市场预期回升→需求旺盛...

具体市场会恢复到何种地步，还需要看在一城一策下各地方的具体宽松措施以及一季度是否会再次出现利率下调。

LPR持续降低下

购房选本金还是本息？

对于尚未买房的朋友，买房选择贷款是一个非常非常非常重要的选择，特别是对贷款周期和贷款方式的选择上，如果选择不对，那亏得可不止一点点钱哦！

我们以贷款100万，360期，贷款利率为最新LPR报价4.6%为例，来分别计算出：

1.30年、20年、10年期贷款下，等额本金和等额本息谁更划算？

2.30年期中，如果5年、10年、15年、20年提前还清，哪种贷款更划算？

1.等额本金和等额本息谁更划算？

丨先来看看什么是等额本息、等额本金：

等额本息：指每月以相同的金额偿还贷款本息（即每月的总还款额一致，其中利息逐月递减，本金逐月增加）

优点在于每个月还款数一致，便于月支出管理，同时，还款金额压力小。

缺点在于贷款时间越长，偿还利息越多。

等额本金：每月偿还相同金额的本金。（由于剩余本金减少，每月的利息也逐月减少，因此每月的还款金额也相应递减。）

优点在于越还越轻松，偿还利息少。

缺点在于前期生活压力大，如果在资金来源方面有风险，很容易造成断供。

丨相同贷款利率、贷款本金下，如何选？

先说文字版答案。

等额本息：

·工薪阶层、收入稳定的普通家庭可选，每月支出成本可以提前固定，同时至少前10-12年每月月供小于等额本金还款方式，不影响买房后生活质量；

·刚刚参加工作的年轻人可选，未来收入预期呈上升趋势，但短期内收入有限，还款压力大，不希望影响每月生活条件；

·一二线净流入人口大的城市，未来房价抗通胀的可选。

·认为后期钱会越来越不值钱的可选。

等额本金：

·月可支出资金较多的家庭可选，每月还款逐渐减少。前期每月支出成本较高，但并不会影响家庭生活质量，随着还款时间推移，在10-12年后，每月月供小于等额本息还款方式；

·收入稳定但收入预期将呈持平或下降趋势的家庭可选；

·投资资金年化收益低于贷款利率可选；

·担心中长期会有风险的，想把压力和风险提前的家庭可选。

再说一个感性的答案。

无论选择哪一条，都一定要考虑到负债后家庭可支出情况变动，切勿因一时盲目选择，影响到今后家庭中短期生活压力。

同时，尽可能避免非理性、不合理的高风险投资行为，避免资金损失过大，造成断供。

再来看数据版答案：

丨选等额本息等额本金？

在不考虑各类附加情况，单纯只考虑每月资金压力小的情况下，建议优先选择等额本金。无论是10年、20年还是30年期，等额本金还款利息少。

同时，从年限来看，同贷率下，建议选择贷款时限越长越好，一方面缓解家庭月供压力；贷款年限越久，等额本金所付的前期月供也与等额本息月供相差不大，更划算。

▲10-30年期等额本息、本金差异

但如果考虑家庭开支出以及贷款额度（如下图）的情况下，还需要看个人及家庭所能承担压力，进行适当选择。

例如下图，在贷款200万、300万时，月供就已经破万，这样的月供数据下，还款方式需要仔细思考，尽管等额本息利息高，但前中期压力小，中后期置换还清也是一个不错的选择。

▲30年期不同贷款金额利息差

除此外，在不同利率下，等额本息和等额本金差异也在变化。

如下图，在4.60%的基准利率下，等额本息与等额本金利息差仅15.3万元；

而在极限利率1%下，等额本息与等额本金差异缩小，利息差仅7485.60元；

在极限高利率10%下，等额本金和等额本息所差异的利息差值走高，达到65.5万元。

所以利率下调时，等额本息利息差减少，前期月供压力小，更划算；

利率上调时，等额本金更划算。

▲同年限、贷款额下不同利率差

丨压力大或有充足资金，贷款提前如何不亏？

从目前来看，个人及家庭房屋持有一般在8-10年，也就是96个月-120个月之间，然后就会因为家庭结构变动或生活改善追求进行房屋置换，比如结婚、生子、升职、中彩票啥的，很少有人能够一直背贷款背30年。

那么，提前还款如何操作？如何最划算？

月供压力大的朋友：

如果你是刚开始还月供，选择的是等额本金，可以选择和银行协商更换一次还款方式，这一点需要和银行确认。

同时，如果是因为本轮疫情影响，造成短期内无法还款，也可以拨打各大银行客服热线，申请延期或罚息。

如果压力大，手上没余钱而是跟亲友借的，也需要梳理好每月的还款计算，避免出现紧急情况，入不敷出，影响月供。

但如果是民间借贷、网贷、小额贷等方式借贷还款，建议去查一下脑科。目前网贷、小额贷年化利率基本在15%以上，拿这些钱去还6%左右利率的房贷，操作有些看不懂。

如果有充足资金的朋友：

最低建议等额本息还款方式在122期前，也就是10年期前还款最划算；等额本金还款方式在106期前，也就是9年期前还款最划算。因为这个极限期后，你所还的利息额已经达到总还利息额的50%，再进行提前还款，比较吃亏。

▲等额本金、等额本息还款最佳时限

再细分一下，如果是尚未买房的朋友，有提前还款结清计划的，可以参考下面这些数据进行贷款方式选择：

在5年期左右就能结清的朋友：在结清时，等额本金（5年期已还本金166666.67元）比等额本息（5年期已还本金87047.71元）多还款79618.96元贷款本金，但在总结清投入上，等额本金（总投入121.1152万）只比等额本息（122.0538万）少9386.13元利息，显然等额本息划算。

10年期（120个月）左右就能结清的朋友：等额本金比等额本息多还款136775.5元，但在总结清投入上，等额本金只比等额本息少34643.23元利息，所以等额本息划算。

20年期（240个月）左右结清的朋友：等额本金比等额本息多还款159020.5元，但在总结清投入上，等额本金比等额本息少108098元，两者相差不大，本息微弱划算。

但在23年期（276个月）时情况发生转变：等额本金比等额本息多还款134240.1元，但在总结清投入上等额本金比等额本息少128569.1元，两者极度接近，再往后，等额本金更加划算。

30年结清（360个月）的朋友：等额本金比等额本息多还款0元，但在总结清投入上，等额本金比等额本息少153603.1元，等额本金划算。

注：以上提前结清中，采用利率4.60%计算，随着利率上浮，等额本金比等额本金结清划算时限将出现提前。

注：以上各类举例，如无附加条件，均为100万，30年期，利率4.60%计算。

因此，在买房时，如果有买房后提前还款的计划和安排，在选择贷款方式时提前进行计划安排，结合自己和家庭的月供承担能力，选择最合适自己的方式。

打算贷款买房的你，对贷款方式都了解吗？选哪种贷款方式更划算？

买房者一定对贷款这件事情不陌生，而贷款年限，其实就是贷款的期限，银行或者经济类机构将贷款带给贷款人之后，直到贷款收回那一时刻的期限就是贷款的年限。现在的经济环境市场可以说是一样的，但是贷款人的经济实力却不同，所以银行也将贷款分为了多种形式以便不同贷款者选择，其中包括短期贷款和中、长期贷款。今天小纵就来给大家聊一聊贷款买房的问题，打算贷款买房的你，对贷款方式都了解吗？选哪种贷款方式更划算？

首先关于短期贷款，大部分的人选择了一年或者一年之内贷款，我们称它为短期的贷款。还有一些人选择了但三个月以上，六个月以下的贷款，又称作临时贷款。这种贷款比较好的一点是他们期限非常短，所以危险性比较小，但是利率非常高。现在市面上常见的一直是以放款的方式来发放贷款。有一些人选择了贷款一年以上，但是不包含一年，且还贷时间在五年以下包含五年的贷款，叫做中期的贷款。这个贷款它的优点并不是太突出，缺点也不明显。值得大家注意的是，它的期限比较长，利率相对来说比较高，流动性能比较差，危险性与短期贷款相比自然要高一些。

最后要说的就是长期贷款了，这类贷款时间一般都在五年以上，长期性的贷款，危险性是最大的，期限越长它的资金流动性比较差，利率虽然很高，但是也可以满足贷款者的需求。

虽然银行将贷款发放给了贷款者，但是在贷款者申请之后，他们也会选择性的贷款，给那些想要贷款的人。有一些人选择月供的方式贷款，那么月供不能超过这个贷款者月收入的百分之五十。银行放贷除了对贷款者工资有所要求，对贷款者的年龄也是有限制的。贷款人只要年满18周岁就能允许办理个人的住房贷款，可是贷款的时候，贷款人的年纪加上贷款的期限一般不得超过六十五年。如果超过了这个期限，银行是不会对这份申请予以受理的。大部分申请贷款的都是中年人，大家的年纪不能超过四十岁，一旦超过了四十岁，最长的贷款申请期限只能是二十五年以下。也有一些人会选择购买二手房这个房子也有它的使用期限，银行会依据房屋剩余所有权，将他们全都归纳进贷款年限中，那些房龄过大的房子，是申请不到最长期限的贷款。

根据现代人的普遍想法，大家都觉得房贷的年限自然是越长越好了，因为这样买房会比较轻松，压力也会比较小。其实事实也是如此，根据我国现在的经济市场发展规律，我国现在钱币一直在贬值当中，贷款年限越长，表面上虽然是付了利息，但实际上还是比较划算的。现在各大银行根据市场发展将房贷的方针逐渐收紧，甚至连一些购房者申请贷款的资格也没有，那些申请到了房贷资格的人，自然要偷笑了，因为其他的融资方式相比，房贷算得上是比较低廉的贷款了。长期坚持创作不易，如果您喜欢这篇文章，请大家点个赞，以示鼓励。喜欢我就关注一下哦，谢谢。