贷款全款买房后再申请房屋抵押贷款，这样划算吗？

如果只有一套房子，申请房贷好还是申请抵押贷款好？贷款全款买房后再申请房屋抵押贷款，这样划算吗？

粗粗一看，抵押贷款利率高，房贷利率低，肯定是不划算的，不过南房地产大源按揭郑大源可以从多个角度分析，娓娓道来告诉你是否划算，这是需要综合计算的，有的角度是划算的，有的角度是不划算的，有的角度也许无所谓是否划算，因为必须这么做，这是很无奈的选择。

划算与否需要考虑很多因素，然后根据具体情况分析，如果是无奈的选择，基本上也没有什么好说的。

1房价的节省是否划算：

如果买家申请房贷购买，房价会高一些，而买家申请全款购买，房价会便宜很多，由于当前房价较高，全款购买可以节省数万元的房价通常问题不大，所以这个全款购买肯定是划算的。

具体节省多少，则看具体交易了，当然现实中也有一些交易，也许全款业主也不肯降价，那就白说了。

2税费的节省是否划算：

如果申请房贷购买房子，现在很多地方三价合一（成交价，贷款价格，交税价格），这样子简单地说就是无法报低价了。比如你100万购买一套房子，你想申请70万贷款，那么就需要按照100万交税。

如果全款购买，就可以较低的价格交税，只要交税价格高于税局核准价格即可，这个可以节省很多税费，尤其如果是豪宅，不满2年或者不是满五年唯一，申请房贷的税费需要8.1%或者9.6%，税率高，税费自然就多，如果全款购买可以适当报低价，可以节省税费，这个一但节省了就可以省不少钱。

尤其如果你想申请高额的贷款（GPGD），申请房贷就需要交更多的税费，而全款购买则可以满足高评低税，按照评估价贷款，按照税局核准价交税。

注意，通常核准价低于成交价的。

如果题主所在地区尚未三价合一，那么房贷购买与全款购买的税费是一样的，算我白说。

3贷款利息区别是否划算：

申请房贷的利率通常比申请抵押贷款的利率要低的，目前各个地方的商业贷款首套通常利率上浮10%-35%不等，而经营贷的利率上浮肯定会更多，在广州房贷首套上浮10%，经营贷利率上浮30%左右。

以贷款100万20年的房贷与抵押贷款来计算利息差。

申请100万20年利率上浮10%等额本息，月供是6816.89元。

申请100万20年利率上浮30%等额本息，月供是7379.39元。

由此可见，每个月的月供差距是562.5元，一年的月供差距6750元，5年差距33750元，10年差距67500元。说起来也就是几万元的利息差。

很显然申请房贷的利息负担少一些，所以肯定是申请房贷划算。而且房贷额度高，利率低，年限长，月供压力也小。

不过在计算房贷与抵押贷款利息成本的时候，很多人习惯计算20年或者30年，由此你会发现利息成本差距也不小，这里需要注意很多人申请3-8年都会提前还清全部的欠款的，所以真实的利息也许没有那么多，另外由于央行基准利率也在调整，所以现实中，这个利息差仅供大概参考。

4手续麻烦：

通常来说申请房贷的手续比较简单，需要的证件简单一些，而申请抵押贷款手续会复杂一些，要的证件更多，尤其在广州，如果你申请的抵押贷款额度超过100万，必须有营业执照，这个手续就比较复杂了，如果你没有营业执照，有可能就无法申请抵押贷款，所以提问务必要问清楚当地的政策哦，万一无法申请抵押贷款，那就麻烦了。

这个浪费的时间，精力也算是成本的一种，所以也纳入划算与否考核。

上面主要分析了是否划算，我们已经大概心里有数了，根据贷款额度的多少，根据申请房贷与全款抵押之间的房价，税费，利息也大概可以算出最佳的方案了！

为什么要配资全款买房，再抵押贷款？有风险吗？

全款买房有很多好处，如果从开发商手上购买现房，一次付清有的能拿到9几折左右折扣，这不是一笔小数目，1000万的房子，可以优惠几十万、上百万，谁都会动心。

如果买的是二手房，一次付清款项，作为买家议价能力也很强，很多上家卖房子是为了置换，都想尽快拿到全款，所以下家是全款买房的话，大大缩短了等待按揭贷款发放的时间和其他不确定性。

还有全款买房在交易中涉及到的税费上面也可以取得一定的节省。

总之，全款买房好处很多，但是在操作之前一定要找专业的人士详细咨询一下，详细做好规划再行动，我们就办理过很多成功案例，欢迎私聊。

先全款买房，再抵押贷款，选择这种操作的客户大致有几类情况。

第一类是手头资金不宽裕，受现行买房政策限制，特别是二套房，现在需要首付7成，客户手里只有3到4成资金，怎么办？干脆找资金一次付清全款，尽快拿到产证，再抵押贷部分出来，把借用的资金还清。

第二种类型是手上资金充裕，付得出首付款，纯粹为了全款的议价能力，为了拿到实惠，选择借点钱一次付清，也可以操作，账面算的过来，有的赚就能干，这个简单。

第三种情况是手上有钱，不需要借钱，全款买房拿到实惠拿到产证以后，再抵押贷一部分，投资到公司里，或者其他地方投资，现在之所以可以这么操作，是因为银行政策调整，2022年3月21日一年期LPR为3.7%，五年期以上LPR为4.6%,在这个基础上，资质好的经营性贷款可以做到年化4%左右，比住房按揭贷款都低，当然有人愿意先全款买房拿到该拿的实惠，再去做做经营贷款，而放弃传统的抵押贷款，账很容易算的清楚。

真想要按以上模式办理，还需要注意以下几个要点。

首先，需要明确的是要购买的房产必须是二手房或者一手现房，可以马上拿到产证的房子，因为垫资全款买房以后，需要尽快出产证办理后续抵押贷款来还配资，不然的话每天的资费利息也是吃不消的，上面说到的第三种有钱人没这种烦恼。

其次，外借资金是用来全款买房，而不是首付按揭款，大家都知道，今年银行按揭贷款政策非常严格，在审批按揭贷款的时候也会核验首付资金来源，所以过桥垫资首付是根本行不通的。

第三，上面也说到了，今年银行政策有所放宽，而且随着LPR利率的下调，银行贷款利率也跟着下调，如果现在想要操作，一定要提前规划，毕竟过桥垫资全款买的房子拿到的是新产证，当下的银行政策对于新产证或者新持股公司都是比较难办理的，中间的很多细节专业性还是很强的，提前咨询、提前规划。提前咨询、提前规划。提前咨询、提前规划。重要的事说三遍。

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怎样办理房屋抵押贷款，手续麻烦吗？

按揭房可以抵押贷款吗？什么是一抵、二抵？有什么区别？

全款买房再抵押真的划算吗？都有哪些风险？

如果你在思考这个问题，说明你肯定身处一线城市，在限制按揭贷款成数的大背景下，很多购房者开始另辟蹊径，放弃按揭贷款转而选择全款买房再做抵押贷款，这么操作的目的是什么呢？又有哪些风险呢？

要弄清楚这个问题，咱们必须要进入一个具体的场景，现在请你设想你正身处北京，怀揣着500万现金，名下没有房产，也没有按揭贷款记录，现在打算去购买1000万的房子，卖方名下有多套住宅，房子原值（原过户价）为467万，能买到吗？

你可能会说当然可以，因为按照北京按揭贷款政策，首次购买非普通住宅（成交价468万以上属于非普通住宅）最高可以贷房子评估值的6成，将网签价打到1000万，最高贷6成也就是600万，首付500万完全够啊。

好，咱们先来算算交易中的税费，北京市是最早实行三价合一的一线城市，即网签价=评估价=纳税申报价，如果想贷到600万，那递交给银行的房屋评估价须达1000万，那也意味着必须要按照1000万的网签价去纳税，在北京购买首套非普通住宅的契税为网签价的1.5%即15万，增值税为房屋网签价全额的5.6%即56万，个税近似为差额的20%（本次网签价-上次网签价-上次交易的税费及装修补偿款）即106万，这次交易的总税费就得177万！首付500万根本不够！注意啊，这里的买方是首套贷款能贷6成，如果二套只能贷评估值的2成，就更不够了。

但是如果是全款买入再抵押，则可以按照最低的网签价过户，将网签价定为467万，这样一来契税仅为网签价的1%（468万以内为普通住宅契税为1%）即4.67万，增值税和个税分别近似为此次网签价与上次网签价差额的5.6%和20%，均为0。如此一来整个交易环节的税费仅4.67万，两种方式下税费差了170多万！

可能你又想说，那我可以避开那些原值低税费高的房子，直接挑选原值高或者满五唯一的房源呀？（房子过户时间满五年且为卖方名下唯一住宅免征个税和增值税），确实可以，多数人也只能这样选择，但是这样的房源一来比较少，二来特别抢手，卖方的心理价位就比较高，很难议价。而且即使是这样满五唯一或者原值高的房源，卖方也更愿意选择全款的客户，这样能在过户后更快拿到钱，因此全款能和业主争取到更多的议价空间。

如果选择全款买入再抵押，做的是什么类型的贷款呢？相比按揭贷款有哪些不同呢？

过户后再抵押办理的就不再是个人住房按揭贷款了，而是属于个人经营性抵押贷款，因此需要借款人持有公司股份或者担任公司法定代表人，并向银行出具经营性材料，比如营业执照，公司章程，采购合同，这里的采购合同其实就是贷款的用途说明合同，意思就是你现在需要采购一批设备或者购买某种服务，因此向银行申请贷款来支付上游公司的货款。相比如按揭贷款，抵押经营贷利率更低，额度更高，一般年利率3.45%-3.8%，能贷房子市值的7成，贷款期限最长二十年。

听起来确实不错，但是您肯定有个疑虑，如果名下确实有经营的公司当然没问题，因为我完全有权利先把自己公司的钱拿出来买房，等到公司经营需要用款时再拿着房子去银行做抵押贷款。但是如果名下没有公司，手上也没有足够的钱全款买房，这种方式还行的通吗？

事实上很多选择全款买再抵押的都是没有公司的上班族，自己凑不齐全款就找朋友或者垫资公司借款，没有公司就买个公司，过户后也顺利的办理了银行贷款。可是这毕竟是将经营性贷款变相的流入了房市了，有什么风险呢？如果操作不当，你可能会被银行要求提前结清贷款！银监会有权利调取不动产登记中心的过户数据，如果抽查到产权人在过户前后的半年内办理过经营性贷款，银监会则要求发放贷款的银行向借款人索要自有资金购房的证明，如果到时候你无法提供，就只能提前一次性还清贷款了。

好了总结一下,全款买房再抵押相比如按揭贷款确有五大优势：

1.贷款成数更高，最高7成

2.抵押贷利率更低，年利率3.35%-3.8%

3.交易时产生的税费更低，可以按照最低的网签价缴税过户

4.更好议价，全款的付款方式更受卖家青睐

5.可挑选的房源更多，不满二，不满五，不唯一，皆可选

但是，如果操作不当可能会被银行要求提前还款！

好了，就说这么多，更多贷款问题欢迎给我留言，点个关注呗！拜了个拜！