严管“租金贷”、押金不得超过1个月租金 房产律师：有效防范长租公寓爆雷

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央视网消息（记者王静远视频豆瑞华）：哄抬租金、押金不退、“甲醛房”“黑中介”……2022年9月1日起，北京的租房人遇到这些租房棘手问题，将有法可依。

9月1日起，《北京市住房租赁条例》（下称《条例》）正式施行，这是全国首个规范住房租赁、长租公寓等新兴业态的地方性法规。

《条例》明确要严管“租金贷”。此外，《条例》规定住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管。住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管。

央视网记者连线采访北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣，解读《条例》重点内容。

央视网记者：《条例》为什么要对押金、单次租金进行限额？

王玉臣：首先，可以有效减少租客的租房成本，降低租房压力。同时，可以有效规范长租公寓，而且可以让一些想赚快钱，想在租赁方面“玩”资金的人望而却步。

这个条款可以大大降低长租公寓暴雷的概率，从根源上去控制，从收取押金、从单次收取租金的次数上限、从资金监管上进行多维度的控制。只要能够严格执行，相信北京的长租公寓暴雷事件会大大减少。

央视网记者：“第三方专用账户”是指什么？将押金交由第三方账户托管有何意义？

王玉臣：在2021年北京市出台的《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》中提到，住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。住房租赁企业应于合同终止后2个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金，北京房地产中介行业协会应在1个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。

此举有三层意义：第一，可以有效控制押金金额，托管的时候住房租赁企业是不能动用这笔押金的。第二，避免住房租赁企业将多收的押金挪作他用。第三，可以更好地实现及时退还押金。

央视网记者：《条例》针对“租金贷”提出哪些要求？

王玉臣：“租金贷”指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合约，一般由该金融机构替租客支付全年房租，租客向该金融机构按月还清租房贷款，相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。这看上去是一个十分优惠的政策，但实际上里面有很多的问题。

不少长租公寓以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用“租金贷”，就可以短期内获取全年的房租，拿到大笔资金以后一些长租公寓挪作他用，由此引发了一系列的社会问题，甚至是群体事件。

比如长租公寓跑路了，租客可能面临被没有收到租金的房东赶出去，与此同时，银行那边还要催着还款。

由此可见，严管“租金贷”可以有效避免大笔资金被长租公寓挪用，降低长租公寓暴雷低风险。

央视网记者：租客与房东或中介平台产生矛盾，可以通过哪些渠道申诉、维权或调解？

王玉臣：住房租赁市场这些年出了不少问题，长租公寓暴雷、断水断电逼迫租户腾房、垄断、哄抬租金等等，当遇到这些问题的时候，很多人其实不知道该找那些部门去解决。

此次新颁布的《条例》对相关涉及的管理部门一一进行了分工，比如住建部门负责综合监督管理以及住房租赁经营、房地产经纪行业管理。也就是说，住建部门是长租公寓、中介机构最直接的行政管理部门。

此外，《条例》建立健全了纠纷多元化解机制。以往遇到租赁纠纷，除了起诉外很难有比较直接有效的纠纷化解方式。

《条例》明确规定建立健全住房租赁纠纷多元化解机制，引入了协会、行业组织或者有关政府部门、人民调解组织调解机制，而且还要求相关企业、平台建立投诉处理机制，及时妥善化解矛盾。

刚需居住，公寓真的适合过渡么？|城语置业

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最近，朋友说自己的公寓找到买家了，想请城语帮着过户一下……

哟，终于要卖掉了，谈好价格没，多少钱？城语很高兴地问对方，还把税费的问题大概讲了一下。

过了一会儿，朋友发来冰冷的几个字，价格谈崩了。还说买家看到另外一套价格更合适（便宜）的公寓。

朋友的公寓挂了很久了，但是一直未能找到合适的买家和出手机会，至今还在等待有缘人的期盼中。

为什么要卖公寓呢？当然是发现了公寓的缺点。

几年前，朋友初次置业，由于购买力有限，在看房的过程中偶然看到一个公寓项目，在了解公寓时，被公寓的价格吸引了，觉得公寓具有很高的性价比，商住两用，再加上销售员的说辞说公寓可以作为短期居住的过渡，并且还有不错的升值空间和租金收益等等。

然后，朋友买了公寓用来居住，并且把公寓按照住房的标准来装修，一家人住进了公寓里。后来，逐渐发现公寓真的不适合居住。

例如梯户比高、出行不便、采光不足、通风较差、人员复杂、生活成本高（水电气物业贵）等等。

于是，朋友有了转手公寓的想法，并把公寓挂牌等待买家。过段时间，朋友又发现公寓的一个老大难问题，公寓出手实在是太难了。

只有寥寥数人咨询，沟通都比较简单，哪怕其中感兴趣的买者，似乎也能很快找到更便宜的公寓，在同一个楼盘。

当朋友听到城语说公寓交易税费很高时，只能无奈一声长叹。

（二手公寓费用：中介费，增值税百5.3，个税20%是按差额算，契税3%，营业税1%，印花税0.5%……）

从这个公寓转手的故事引出一个问题，刚需居住，公寓真的适合过渡么？

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对于首次购房，且预算有限的刚需置业者来说，公寓的诱惑力是巨大的，与住房相比较，公寓的绝对总价要低很多，还有公寓的贷款年限短还款时间没有住房那么漫长，公寓10年VS住宅30年，月供的心理压力公寓是有明显优势的。

再加上现在公寓的销售方，很注重对公寓的包装，样板间氛围营造得无比温馨，重点强调公寓的居住体验感。还有那虚无缥缈公寓的增值保值，坐收租金，给未来一分资产和收益保障等等。

商住两用，一边是温馨的小家，一边是资产的保驾护航。确实令人心动。每次踩盘的时候，城语听了也很心动。

以上几点确实是公寓的优点，如果您看过公寓，一定都听说过。

那么公寓的不足之处呢？可能听得最多的就是40年产权，以及商用水电气物业费等。可能还有公寓的落户入学等问题，不过现在贵阳鼓励大家落户贵阳，公寓也可以落户，还能就近安排入学。

似乎公寓的这些缺点也可以忽视，甚至不是缺点了，真的是这样么？

公寓虽然总价相对住房要便宜很多，但是一半的首付和还贷的月供，真的不比住房轻松，与住宅相比，还贷10年和30的差别，更多只是心理上压力的差距。

通过不少实例来看，不少预算有限的刚需购房者，很容易被公寓的还贷时间短击中，觉得压力确实减轻不少，减轻20年呢，还能省不少利息。

请把时间拉长来看，公寓还贷10年之后虽然说是自己完全持有，但持有成本并不低，如果出租困难，或是在后期交易的时候，公寓的难度都是很大的。

住宅月供还贷时间拉长，话说这30年充满不确定的因素很多，但后期有困难卖房的时候，住宅的优势就体现出来了。

公寓的居住舒适性究竟好不好？可能在看样板间的时候没什么感觉。长长过道，狭小的楼梯，复杂的人群，有居住的，有办公的，有酒店的，也有租客等等，还有那噪音，采光等这些都是样板间和沙盘上看不到的。

公寓的样板间基本都是单一，如果是实体样板间，是完全没有呈现出以后的复杂感等等。

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文章谈到的这位购房者，说自己一个人住公寓没问题，但是家人一起，公寓的缺点就越大。一个人的时候没有考虑那些复杂问题，家里人多起来境况就完全不同了。

关于公寓落户的问题，虽然贵阳积极解决这个难题，多数公寓也能落户，但这并不能完全掩盖公寓的缺点。

以上文字提到的公寓不足之处，汇集起来对公寓最大的影响是，公寓的流动性差。

买公寓很容易，但到卖公寓的时候，恰恰就相反了。城语接触到多个想把手中公寓转手的人，都遇到一个共同的难题，那就是无人愿意接手。

从楼市的现状来看，贵阳公寓物业已经谈不上稀缺物品了，用句不好听的话来说，公寓物业到处都是，基本每个楼盘都有，可以说是泛滥了。因为商住配比的要求，基本每个新楼盘或多或少都有公寓。

这么多的公寓，面对贵阳这种低能级的城市，有多少公寓能够有好的归宿呢？或用来办公，或出租，或包租给酒店，或经营民宿等等。

恐怕大多数的公寓，最终的下场只能是漫长的空置。

还有一个现状，不知道大家有没有关注，那就是在你转手公寓的时候，买公寓的人总能很轻松地在同一楼盘找到比你更便宜的公寓，这是为什么呢？

这是由于公寓物业的性质决定的，公寓在销售的时候，绝大多数比住宅的销售周期要长，销售周期长，意味着公寓的销售价格很不稳定。

前期公寓开盘价格比较贵，尾盘的时候公寓就便宜了很多。还有这种情况出现，前期的公寓都可以挂牌二手交易了，后面现房公寓还在销售。

这样看下来，对于公寓的购买者来说，有更便宜的公寓可以选择，为什么要来接你的盘呢？

从实际的情况来看，公寓的问题其实还有很多，位置，配套，便利性都是基本的要求，更重要的是公寓后期的物业管理等。

如果公寓后期的物业服务管理糟糕，那么简直是灾难性打击，不仅影响居住，甚至连公寓的保值都谈不上了，后期的出租和转后更是无从谈起。

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城语遇到这样的情况，有年轻购房者在看公寓的时候，考虑到自己不住了，公寓就可以出租赚一份额外的收入，给以后的生活填一份安全保障。

这样的想法真的很美好，也很不错。对于位置不错，周边办公环境优越的公寓，出租不难，但那些偏远差的公寓，出租难度可能会很大，租金收益恐怕要化为泡影。

长期空置不划算，自己长期持有，公寓的增值性又很差，后面转手又很难啊，无奈实打实地砸在手里了。

用了不少文字，说了公寓的优点和缺点，特别是不足之处，以及现实中的一些状况。

大家应该不难发现，刚需购房选择公寓作为过渡？可能真的不太合适，特别是那些先天条件本来就差的公寓。

如果你现在有想买公寓作为过渡性居住购房的想法，建议多多考虑，谨慎下手。就贵阳目前的城市发展和城市能级来看，公寓非常不适合刚需置业。

那些公寓适合过渡说法只是说法，但是现实却不是这样的，入手要做好长期持有的准备，因为公寓庞大的高推房量让你没法做到短持。

过渡和长期持有就成了一个矛盾体，特别是贵阳城市的发展现状，只能说都是泪。

当前贵阳的公寓产品严重过剩，未来公寓的二手市场将有很大的不确定性。

公寓（类住宅），哪怕位置非常好，今后投入到二手房市场接受度如何，是需要打一个问号的？

武汉银行抵押贷款年化4.05%，20年期，住宅、商铺、公寓都可受理

金融/财税/法务定制化咨询服务编辑/褚小辉

最近接到不少朋友的咨询，都将自己名下的高息贷款转换一下，将原有年化5.7%的贷款降至年化4.05%，今年也帮助了不少朋友转换成功；

其实这种要求也是能理解的，在当下整个时期，能减少支出的确是重中之重，针对大家的需求，小褚今天就给大家评测一款最近才更新的产品，利率低，年限长，并且还不需要过桥；

因为疫情的原因，现在降息政策实打实地做到了，下面简单分享几个案例：

李姐，17年上旬买的房子，当时按揭100万，年化利率5.88%，30年期，月供还款5918元；（利息4900元，本金1019元）；

30年总支出利息：113万，转换后，年化4.05%，20年期，每月还款6086元，（利息3375元，本金2711元），总利息支出46万；

月供相差仅仅200元不到，但是节省了差不多67万的利息；就问你值吗？附赠突破参考

长期贷款并不是所有银行都会有相应的方案，因为还款年限长，贷款利率低，经过市场的调研，特此拿出来给大家进行讲解：

1、额度：

最高1000万，可接受当前执照；

2、抵押物要求：

可受理直系亲属（包括配偶、子女、父母及亲兄弟姐妹）及股东的房产作为抵押物；

3、房产限制区域：

全武汉市所有区域出让性质的住宅房、公寓、临街底商（未空置）；

4、对于房龄要求：

房龄不超过35年，房龄加贷款期限不超过50年，对房龄要求还是比较宽松的

5、可贷额度：

房产评估价值的6~8成（也就是说房子评估价100万，可贷额度60~80万）

住宅房抵押率最高80%，别墅最高50%，商用房最高50%

6、借款人要求：

借款人年龄18~65岁，抵押人年龄18~65岁；

7、征信要求：

近半年查询不超过6次，（多了几次视情况而定），放款前网贷需要全部结清；

8、利率及期限：

住宅性质：20年期等额；先息后本1~3年期；

商业性质：10年期等额；先息后本1~3年期；

具体的实测，我们也就聊这么多了，主要是想告诉大家，想在银行获得贷款，就应该先了解银行关注的核心，通过合理的方式反映出自己的还款能力和还款意愿，将最好的一面展现出来，有利于通过贷款审批；

小褚总结：这个产品整体展现上都还不错，无论是利息，还是额度，年限都是当下市场的顶配，无论是的上班族还是企业主都是一个不错的选择；

当下能减少开支就是最好的选择，尤其是这个方案无需过桥参与；

融资贷款是杠杆，经营创造价值，无论家庭还是企业都离不开金融，你可以让你身边多一位了解金融的朋友；