重磅消息，商贷转组合贷！房贷利率3.1%+4.1%来了

最近南通楼市政策是各种放松，公积金利率已经降到3.1%、商贷利率一降再降下调到了4.1%......这些对还没有上车的购房者而言，可谓天降利好。

近日，又有好消息传来，包括南通在内的多个城市正式开启“商贷转组合贷”试点工作，在符合条件的情况下，之前的高额房贷利率可以转为公积金3.1%+商贷4.1%。

对此，不少网友表示：这个政策对于前两年高位买房的人来说，简直不要太友好！

根据南通市住房公积金管理中心发布的一则通知，可以了解到，南通商贷转组合贷业务已试点开展，中国工商银行南通分行可做。

朋友圈也有不少中介发布了这一消息。商贷转组合贷业务的开展，公积金贷款利率又低，这对于购房者而言，能大大降低购房压力，这可是实实在在的利好了。

南通目前“商转公组合贷”业务具体要求：

1.借款申请人已办理所购住房的不动产权证书，登记时间在两年之内；

2.符合南通市住房公积金管理中心规定的住房公积金个人贷款条件；

3.公积金中心和银行预审通过后结清原商业性住房贷款；

4.新的贷款总金额不超过原商业贷款余额。

目前南通“商转公组合贷”的利率：

当前首套个人住房公积金贷款年利率5年以下（含5年）和5年以上分别为2.6%和3.1%，第二套个人住房公积金贷款年利率5年以下（含5年）和5年以上分别为3.025%和3.575%。

首套商业性个人住房贷款年利率最低为4.1%，第二套商业性个人住房贷款年利率最低为4.9%。

也就是说，如果你是首套住房，且首次使用公积金，转贷后的利率可以做公积金3.1%+商贷4.1%。

如果你是首套房，假设商业贷款余额100万元，期限30年，原贷款利率为5.2%，转为公积金贷款40万，商业贷款60万，采用等额本息还款方式，根据公积金贷款年利率3.1%和商业贷款年利率4.1%进行测算。原来每月还款5491.11元，30年总还款197.68万元，转换后每月还款4607.26元，30年总还款165.86万元，总共减少31.82万元。

如果你是二套房，假设商业贷款余额100万元，期限30年，原二套贷款利率5.8%，转成公积金贷款40万，商业贷款60万，采用等额本息还款方式，根据公积金贷款年利率3.575%和商业贷款年利率4.9%进行测算，原来每月还款5867.53元，30年总还款211.23万元，转款后每月还款4997.33元，30年总还款179.9万元，总共减少31.33万元。

如此算来，“商转公组合贷”对于利率5%+的买房人来说，还是能省不少钱的。

虽然看似每个月就差几百块，但总利息可能就直接省下几十万！

但是，当前政策下，需要特别注意的是，首先，要求取得不动产权证在两年之内，超过了两年，就不能申请了。

其次，如果你选择“商转公组合贷”，需要先经过公积金中心和银行预审，审批通过后需凑钱先还掉之前的商业贷款。

这对于存款不多的普通家庭来说，具有较大的难度。但对于手上有余钱，本来就打算申请提前还款的家庭来说，简直就是及时雨了。

此外，新的贷款总金额不能超过原商业贷款余额。

目前这项业务还在试点，目前只能转到到工商银行南通分行。

如此的惠民好政策，期待能够落实到南通更多的银行，也期待申请条件可以适当放宽，让更多忍受高房贷利率的业主可以得到最大的实惠。

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提前还房贷有多难：有的额度秒光，有的排队到明年

中新经纬11月18日电(魏薇)“当日申请预约的金额已预约满，请更换预约日期”，家住北京市西城区的张莹(化名)最近打算提前还部分房贷，但看着建行手机APP上的提示，她有些不知所措。

来源：受访者提供

今年，“提前还贷”成为一个热词。像张莹一样选择提前还房贷的贷款人有不少，随之而来的还贷难也成为一个新的问题。中新经纬在某社交平台上看到，不少贷款人吐槽银行提前还贷时遇到困难，有的贷款人只能预约到明年3月份，还有人不得不向监管投诉才得以顺利还贷。

提前还贷也要抢额度

两年前，张莹和老公卖掉了手中的房产，置换了一套北京市西城区的学区房。除去公积金部分，还有240万元商业贷款。今年，看着理财收益不佳、股票跌跌不休，她下决心提前还贷。

今年4月和9月，张莹先后两次通过手机APP还了部分房贷，分别还了46万元和6万元，并且把还款期限也缩短了，从21年缩短到15年。她大致算了下，240万元商业贷款，原来需要还近180万元利息，提前还贷后，能节省下来70多万元利息。

“一下子感觉轻松很多，而且这两次还款很顺利，所以我就打算攒一点钱就提前还一点。”张莹说。

10月底，当她再次尝试提前还款时，却发现还不上了。张莹回忆道，前两次只需要在手机APP上输入还款金额，下面会出现预约扣款日期，日期选好就行了，预约日期大概在一两周后。但是这次APP提示她，得到11月1日之后才能预约还款。

11月1日之后，她再次预约还款，发现预约扣款日期只有一天，并且点进去之后就会显示额度已满，但是又没有别的日期选项。“过了几天我再打开看，都不用填写还款金额，直接点击提前还款那个页面，就会显示额度已满。”

无奈之下，张莹在某社交平台上寻找攻略。“有帖子说下午两点会放出额度，要蹲着APP，和双十一买东西一样，秒杀额度。我试了三次，每次定好闹钟两点整刚点进去额度就秒没了。我又给银行打电话，工作人员说现在APP上很难抢到，让我明年1月后去线下网点还。”

来源：某社交平台截图

在北京工作的李盼希(化名)也遇到类似的问题。2016年10月，她贷款76万元，在老家西安买下人生中的第一套房，贷款时间30年，等额本息还款，经过几次LPR下调后，每月月供降至3500元左右。

“今年我在股市遭遇了挫折，基金也不太行。我大概计算了下目前家庭的现金流，又查了一下剩余贷款金额大约67万元，提前还贷对我家的现金流没有影响。”于是，今年7月，李盼希开始联系银行提前还款。

令她万万没想到的是，第一次联系银行就遭遇“滑铁卢”。“因为回不了西安，我给当时办贷款的银行客户经理打电话，对方一直没接；后来终于打通了，她说离职了，给了我个新的联系人。我又给这个人打电话，听完我的电话目的，对方直接回了一句‘我现在有点事，挺忙的，先挂了’。”李盼希说。

大约一个月后，李盼希再次致电最初的客户经理，对方又提供一个座机号，这回工作人员查到她的新贷款客户经理，这位新的客户经理向她详细介绍了还款方案。“如果一次性还完，必须持房本或购房合同去银行办理，如果还一部分，就可以把还款金额和一个月月供存到房贷绑定的银行卡里，第二天客户经理就可以帮我操作。因为我本人在北京工作回不去，所以就选择先还40万。”李盼希表示。

“客户经理告诉我说手机上可以自己操作还款，但是我真没找到。最后还是客户经理帮忙操作的。”她说。11月9日，李盼希的手机APP已经成功扣款，下一期还款额为1688元。

17日，中新经纬以客户身份咨询中国银行天津一支行，该行客户经理表示，需要先在手机上预约申请，等短信通知按照上面日期在手机银行里操作还款就可以。不过，上述客户经理称，“现在正常申请也得45天左右，10月份约的都得明年了。”

不过，并非所有银行都难以预约。一位华北某省国有行的客户经理告诉中新经纬，由于疫情原因，目前来银行办理提前还款的客户不多，不需要等可以直接办理。

某股份行北京一支行客户经理也表示，该行不需要预约，用银行手机APP可以直接还款，没有额度限制。

客户经理直言“压力大”

今年以来，由于投资端收益不佳、贷款人自身“去杠杆”等因素，部分客户选择提前还款。与此同时，随着LPR多次下调，经营贷的利率也不断走低，出现了“贷款搬家”的现象。各路资金中介在社交媒体上打着广告，向客户传授如何将高利率的房贷置换为低利率的经营贷。

“今年提前还款的客户特别多，我们这儿就还了两个多亿，我今年压力很大。”上述股份行客户经理直言，客户还款多，银行也要拼命放出去贷款，“得先填坑”。

农行副行长林立在2022年中期业绩发布会介绍，小部分个人住房贷款客户选择提前偿还房贷，主要是基于客户自身财务规划，同时与现阶段金融投资收益率中枢下降也有一定关联。

工商银行副行长郑国雨也在2022年中期业绩发布会上表示，少数按揭客户出于调整家庭资产负债表的需要，确实存在提前还款的情况，但和往年相比，其实这种趋势并不十分明显。上半年，工商银行按揭客户贷款收回3800亿元，其中提前还款是2600亿元，与去年相比增长300亿元。

一边是客户在提前还款，另一边是客户贷款买房的意愿在下降。11月10日，央行发布2022年10月金融数据。10月金融机构新增人民币贷款6152亿元，同比少增2110亿。

拆分贷款结构看，10月，住户贷款减少180亿元，相比去年10月大幅减少4827亿元。其中，短期贷款减少512亿元，同比少增938亿元；与房地产相关性较高的居民中长贷增加仅332亿元，同比减少3889亿元。

招商宏观张静静团队指出，如果将1-10月数据加总，居民部门中长期贷款同比少增约2.8万亿元，居民部门新增信贷确有增长乏力的现象。

国家统计局11月15日发布的数据同样显示，2022年1-10月份，房地产开发企业到位资金中，定金及预收款为41041亿元，同比下降33.8%；个人按揭贷款20150亿元，同比下降24.5%。这些数据均显示贷款买房的人在减少。

楼市资料图来源：中新经纬摄

中南财经政法大学数字经济研究院高级研究员金天告诉中新经纬，受疫情等复杂因素影响，近期信贷需求整体走弱，银行获取优质新客户、发放低风险新贷款的难度加大。从保持业务规模稳定、持续获取利息收入的角度，银行及其工作人员有动机劝阻、限制客户提前还贷，或为客户提前还贷设定各类附加条件，比如房贷客户赎楼卖房时，银行要求引导买家继续选择在该行按揭贷款，否则就向提前还贷客户收取违约费用等。

融360数字科技研究院李万赋在接受中新经纬采访时表示，客户提前还贷，从好的方面说，降低了银行的信用风险，增加了银行的资金流动性。但客户提前还款后，银行的房贷规模下降，需要寻求新的房贷来源。在目前的市场环境下，银行资金流动性较为充裕，房贷业务作为优质资产，银行间的资源竞争非常激烈；而且房贷市场利率一直下行，即使再进行投资，资金的回报率也会比之前降低。

提前还款并非适合所有人

提前还贷是部分客户对自己负债的重新规划安排，但并非适合所有贷款人。

李万赋介绍，客户有提前还款的打算时，首先，要系统梳理下自己的资产情况，确定自己不是盲目跟风，目前闲置资金充裕且没有更好的理财渠道；其次，了解自己房贷银行的还款政策，比如是否有违约金，是否可分批次偿还，是否有提前还款的选择方案(期限不变减少金额或金额不变减少期限)等，综合考虑后择优选择；另外，如果是组合贷，优先还商业贷款部分。

李万赋进一步指出，倘若客户闲置资金有限，在某些渠道获取经营贷、消费贷低利率贷款置换的广告后动心，要充分了解这种置换方式的风险隐患，慎重决定；此外，有些用户贷款剩余年限较短，且当初选了等额本息的还款方式，那前些年已经还掉了大部分的利息，剩余年限的贷款额多为本金，没有提前还款的必要。

在金天看来，尊重客户的资金安排，为其提供使用便利，在一定意义上更有利于提升客户黏性、塑造品牌价值，进而为获取新客户、新资金创造有利条件。

同时，金天表示，作为贷款客户，应该详细了解银行提前还贷相关条款要求，特别是结合流程时点、手续费等方面的情况做好自身安排。(更多报道线索，请联系本文作者魏薇：vivi1257@163.)(中新经纬APP)

纯干货！贷款全攻略，买房务必知道的小知识，你造吗？

买房，对于大多数的人来说，是人生中的一件大事。

对于房贷方面，成为了很多人都绕不开的一道坎，目前申请房贷有公积金贷款、商业贷款和组合贷款三种贷款方式，购房者可以根据自己的实际情况进行选择，这三种方式各有优势。

先了解什么是公积金贷款、商业贷款、组合贷款？

公积金贷款

贷款利率比较优惠，但只有缴存了公积金并达到条件的人才能申请。

商业贷款

即商业银行贷款，这种贷款方式受众比较广，大部分购房者都能申请，相对公积金而言利率会高一点。

组合贷款

公积金贷款和商业贷款的组合，主要在公积金贷款额度不足的情况下申请，可以用商业贷款不足公积金贷款额度不足的部分。

这三种贷款方式有什么区别？

以广州的公积金和商业贷款为例，贷款额度、利率、条件各不相同，除了以上几点，还有申请流程、资金来源等不同。

条件不同

商业贷款的要求是个人信用良好，个人具备还款能力。只要是购买房屋，不管是普通住宅还是商住楼、别墅、写字楼，都可以采用商业贷款。

采用公积金贷款，也要求个人的信用良好，此外还有要求，就是自贷款之日起前6个月，个人的公积金账户须是连续正常且足额缴纳的。

公积金贷款仅针对购买普通住宅的家庭，别墅等非普通住宅、商住楼等非住宅，是不可以使用公积金贷款的。

组合贷款则必须同时满足公积金贷款和商业贷款的要求。

注意的是，个人有公积金贷款未结清，不能再采用公积金贷款和组合贷款；而有商业贷款未结清，除开限购限贷因素外，还可以再采用商业贷款买房。

另外，在很多城市买房，公积金异地贷款受到限制，自然组合贷款也是不行的；而商业贷款，则可以不受地方的限制。

流程不同

商业贷款的流程相对简单，在银行申请商业贷款后，贷款很快就能发放下来。

公积金贷款的流程复杂，必须先到住房资金管理中心进行申请，中心进行审核后开始办理贷款，从申请到贷款发放，时间比较久。

组合贷款中商业贷款部分向贷款银行申请，公积金贷款部分向公积金中心申请，贷款发放的速度比公积金贷款和商业贷款都要慢。

资金来源不同

住房公积金管理中心的资金来源于职工个人及所在单位缴存的住房公积金，可以简单理解为“取之于民，用之于民”。

商业贷款是以房产作为抵押物，向银行等金融机构获得一次性借款的交易，组合贷款的资金则是来自于公积金中心和银行。

额度不同

公积金的贷款额度受个人公积金缴存年限、余额的限制，此外，政策还规定了公积金的最高可贷款额度，以广佛为例：

组合贷款和商业贷款的贷款额度比公积金的贷款额度高，因此，具体额度由个人流水，诚信记录等综合情况来决定。很多人在公积金贷款额度不够的情况下，选择组合贷款。

利率不同

一般公积金贷款5年以上贷款利率为3.25%，总利息相对较低。商业贷款的贷款利率为4.9%，贷款的利息相对公积金要高一点，毕竟4.9%对于现在商贷来说是很低的了，只是公积金会更低一点。

组合贷款的贷款利率介于3.25%和4.9%之间，贷款的总利息相对适中。

目前广州各大银行的主流贷款利率为首套4.3%，二套4.9%，且额度充足，放款较快。

佛山房贷利率方面，首套纯商贷基本为4.1%，组合贷基本为4.3%，二套房贷利率则普遍为4.9%。

很多贷款买房的朋友，在未来或多或少可能都有过提前还款的想法，那么有人就问了，商贷提前还款有违约金吗？

02

商贷提前还款有违约金吗？

一般商业贷款提前还款是有违约金的，主要根据贷款合同的约定。

在申请贷款时，银行会提供几种违约金的方案供借款人去选择，如果借款人选择有违约金的合同，银行会提供比较低的贷款费用和贷款利率。

一

提前还款的违约金是在借贷款双方的合同中共同认可的条款，一旦借款方在指定的时间内提前还清全部贷款，或大部分本金，借款人将支付一笔违约金。

违约金一般是按照提前还款时的未结余额的百分比计算（一般是2％到5％）；或规定若干个月份的利息。但违约金受到合同或法律的约束。

二

其违约金是借贷双方可以协商的。一般贷款方会提供几种违约金的方案供借款人选择。

如果借款人选择有违约金的合同时，贷款方会提供较低的贷款费用，或较低的贷款利率，一般带有违约金的合同的利率要比没有违约金合同的利率低0.25％到1.00％。

03

7种房贷还款方式

目前很多购房者都会选择贷款买房，市面上最常见的还款方式就是等额本金和等额本息，虽然两种看起来只有一字之差，但定义却差之千里，一起了解一下7种房贷还款方式。

1、等额本金2、等额本息还款法

等额本金还款是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息，借款人可随还贷年份的增加逐渐减轻负担。

适用人群：收入高且还款压力不大的家庭。

等额本息还款法，把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，还款金额每个月都是固定的，但是每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

适用人群：收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭。

对于本额等级和等额等息，蜗牛君举个栗子：

同样是贷款100万元，20年期的商业贷款，等额本息还款法的月还款额为6112.63元。

而等额本金还款法的首月还款额为7583.33元(以后每月递减14.24元),比前者高出1470.7元。

由于后者提前归还了部分贷款本金，较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱，贷款利息总的计算下来就少一些(20年下来共计节省55321.92元)。

等额本金VS等额本息

3、分阶段性还款法

分阶段性还款法允许客户有3至5年的宽限期，开始每月只要还几百元，过了5年后，随着收入提高、经济基础的充实，还款也会变化为正常的还款方式。

适用人群：刚参加工作的大学生或者资金紧张的年轻人。

4、一次性还本付息法

一次性还本付息法是借款人从借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法，这种方法能快速有效减轻还贷压力。

适用人群：从事经营活动人群或短期贷款的人群。

5、转按揭

转按揭是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。

适用人群：所有人群，包括没还清贷款的二手房卖家；如果现在的贷款银行的利息成本支出太大，借款人可以用这个方式换银行，减轻还款压力。

6、双周供

双周供缩短了还款周期，也意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。

适用人群：工作和收入稳定的人群。

7、提前还贷

银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。

适用人群：资金充足的人群。

END