杭州离婚律师：共同还贷部分及增值部分正确的计算方式

杭州婚姻家事律师之前经常会讲，婚前个人付首付买房，登记在自己名下，婚后一起还贷，离婚时，另一方可以请求分割婚内还贷部分以及对应增值部分的一半。

但这个增值部分怎么计算？李晓娟律师今天就讲一下这个问题。

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记在首付款支付方名下的，离婚时，除还贷部分价值需要分割要，取得产权一方还要向另一方补偿房屋的增值，而不是简单的给付共同还贷的一半。

首先，要先确定房屋的现价值，如果双方可以对房屋价值达成一致意见，补偿金额的计算按照双方认可金额计算，如果双方不能达成一致，就需要请求法院委托有资质的资产评估机构来确定房产价值。

离婚时，需要补偿给未取得房产一方还贷部分以及对应增值部分的计算公式为：

应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房产现价值×50%

其中，总购房款=购买时总房价+银行总利息

这是最高院在《民法典》婚姻家庭编司法解释一理解与适用中给出的公式，现在各地法院基本都会参考使用这个公式进行计算。

有律师问杭州婚姻家事律师，为什么参考的是买房时的价格，而不是结婚时的价格？

这是因为，要考虑的是婚后还贷部分在整个付款过程的价值，虽然结婚前已经存在一部分升值，但婚后还贷部分对房产的整个升值过程都是有贡献的。

举个例子大家就比较清楚了：

男方婚前付首付100万买房，贷款本息共60万。（那么购房成本就是160万）

结婚时，按揭贷款还没有批下来，但房产已经升值至200万。

按揭批下来后，双方一起把60万的贷款还清了。

这个案子中，贷款部分，也就是婚后还贷部分占购房款的37.5%。你能说结婚时已经升值的40万中的37.5%也就是15万和婚后还贷没有关系吗？

这15万是银行贷款也就是男方结婚前的负债带来的，女方和男方一起偿还了负债，怎么能说对应的增值部分和女方无关呢？

关于婚后还贷部分以及对应的增值部分的计算问题，如果还有不清楚的地方，可以直接联系李晓娟律师，为您提供专业的婚姻法律服务。

参考法条

《民法典》婚姻家庭编的解释（一）

第七十八条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

本月起，南阳住房公积金贷款实行限额管理，五种算法取最低值——公积金贷款，算算你能贷多少

公积金贷款能贷到多少，将按五种限额标准计算后，取最小值。6月13日，记者从市住房公积金管理中心获悉，自本月起，我市住房公积金贷款实行限额管理，并首次将贷款额与职工缴存账户余额、缴存时间、信用状况等挂钩。

五种限额算法选最低值为贷款额

新政规定，对符合住房公积金贷款条件的职工，单笔贷款金额将按照以下五种限额标准计算后，选取最低值。

算法一：根据缴存人数确定贷款限额

单人缴存住房公积金的家庭，贷款最高不得超过60万元；借款人及配偶双方均缴存住房公积金的家庭，贷款最高不得超过80万元。

算法二：根据房屋总价确定贷款限额

购买普通商品住房的，贷款额不得超过网签备案合同房屋总价的70%；购买二手住房的，贷款额不得超过契税完税凭证房产计税价格的70%；建造、翻建、大修自住住房的，贷款额不得超过支付工程建设费用的增值税发票应税金额的70%；商业性个人住房贷款转住房公积金贷款的，贷款额不得超过一次性结清的商业性个人住房贷款余额,且不得超过该房屋总价的70%和单笔最高贷款限额。

算法三：根据抵押价值确定贷款限额

抵押物为单元商品住房的，贷款额不得高于评估现值的70%；抵押物为自建民房的，贷款额不得高于房地产评估现值（含国有出让土地价值）的50%。

算法四：根据还款能力确定贷款限额

在保证借款人家庭基本生活费用的前提下,借款人及配偶每月偿还住房公积金贷款本息等家庭所有债务（以征信报告显示为准）的能力，不得超过借款人及配偶夫妻双方月工资收入之和的60%；借款人及配偶的月工资收入，按照申请住房公积金贷款时，当年的住房公积金月缴存基数确定。

征信报告显示：借款人或配偶任何一方有不定期还款的贷款发生的，将不定期还款的贷款金额和住房公积金贷款金额相加之后合并计算还款能力，每月还款金额不得超过借款人及配偶双方月工资收入之和的60%；有定期还款的贷款发生的，每月商业银行贷款的还款金额加每月住房公积金贷款的还款金额之和，不得超过借款人及配偶双方月工资收入之和的60%。

算法五：根据缴存余额确定贷款限额

按照借款人及配偶的住房公积金账户余额之和的规定倍数、主借款人缴存时间，确定其贷款额。具体计算公式为：

贷款额＝借款人及配偶住房公积金账户余额之和×15倍×主借款人缴存时间系数（借款人及配偶住房公积金账户余额之和不足1万元的，按照1万元计算）。

其中，6个月＜主借款人缴存时间≤12个月，缴存时间系数为1；12个月＜主借款人缴存时间≤24个月，缴存时间系数为1.2；24个月＜主借款人缴存时间≤36个月，缴存时间系数为1.4；36个月＜主借款人缴存时间≤48个月，缴存时间系数为1.6；48个月＜主借款人缴存时间≤60个月，缴存时间系数为1.8；60个月＜主借款人缴存时间，缴存时间系数为2.0。

申贷时补缴欠费职工贷款不受影响

就算法五中的主借款人缴存时间，市住房公积金管理中心有关负责人解释，这里的借款人连续缴存住房公积金时间是指：借款人及其所在单位连续、没有间断的缴存住房公积金的时间，从借款人开户之日起开始计算（住房公积金异地转移接续的除外）。借款人在开户之日补缴之前的住房公积金不得计入缴存时间，但可计入缴存账户余额并参与计算贷款额度。

借款人或其单位在缴存期间有欠缴（或者断缴）住房公积金的，申请贷款时，欠缴（或者断缴）部分如果予以补缴的，可以合并计入连续缴存住房公积金的时间；申请贷款时，欠缴（或者断缴）部分如果没有予以补缴的，借款人缴存时间只能从欠缴（或者断缴）之后再重新缴存住房公积金之日起再开始计算。

经批准缓缴公积金的单位，其在职职工符合住房公积金贷款条件的，在缓缴期限内不影响申请办理住房公积金贷款，但职工缴存时间按照其实际已经缴存住房公积金的时间计算。

此外，记者了解到，此次政策调整后，住房公积金贷款期限可延长至主借款人法定退休年龄后5年,但最长不得超过30年。来源：南阳晚报

别再被骗了，分期贷款年利率计算公式

分期还款利息计算公式:费率*分期期数*24/分期期数+1。举例，平安普惠贷，月息6厘，套用公式，0.6*12*24/13=13.29%。比如工行信用卡分期费率0.7，分期12个月，利息为0.7*12*24/13=15.51%。

凡是涉及分期付款，要想知道年利率多少，请套用以上公式，再也不会被金融机构蒙了。

蚂蚁借呗日息万四，算下来年息高达26%，微粒贷日息万二，算下来年息13%。

多少人因为不会计算分期付款利息被骗了，分期付款，每个月持有的本金在减少，但是费率一直不变，比如月初借银行12万，每个月还一万，最后一个月只欠银行一万，但是银行仍然按12万计算利息，其实借款人亏大了。

这玩意也不知道被谁发明出来的，各个金融机构都在用，大部分人都想持有贷款，最后一次性连本带利给银行付清，这样本金可以一直持有在手上。银行才不这样干呢，让你分期付款。

而你在银行存款时，本金存一年，最后连本带利银行把钱给你，这样银行持有你本金一年，给你4%利息，你亏大了。

没有人能玩过银行，在钱这件事情上，私人之间偶尔会吃点亏，银行从来不会吃亏，吃亏的买卖从来不做。

穷人辛辛苦苦把挣来的钱存进银行，存一年，利息很低，银行把这些钱高利息贷款给富人，而且要求富人分期还款，富人拿着钱去开工厂，然后雇穷人来干活，给穷人发工资。穷人领了工资继续存银行，银行继续放贷款出去。穷人天天干活，发现物价涨得比工资还快，工资涨到一万的时候发现房价涨到三万了。富人用赚来的钱去投资，比如买房，一万块钱买的现在涨三万了，钱生钱比辛苦劳动快的多。然后富人用买房赚来的钱继续投资，比如定投，复利，10年后100万翻到1000万了，而且不断往上涨，富人可以财务自由了，资产自动增值，不用上班，被动收入已经大于每个月支出了。比如深圳的房东，28号抄电表，30号收房租，其余时间都在打麻将，每天睡觉了还有收入。穷人上班，一年10万，那天不上班了就没有收入，一旦退休了，退休工资只有在职的35%。穷人一辈子都在打工付账单，挣工资然后消费，一旦没有工资就会陷入恐慌之中，已经成为钱的奴隶了。富人开着宝马想换宾利，穷人开着捷达想换个电动车，差距越来越大。

《人类简史》中关于贫富有个描述，远古时期，身体越强壮，越容易生存，到了现代社会，往往有智慧的人占据社会头部资源，而身体强壮者往往沦为社会底层。

一个优秀企业家的价值和厂里一万名员工的价值哪个更大，比如一万名快递工人再勤劳也搞不出个大公司出来，没有马云指挥，下面的人再忙碌也搞不出淘宝。

古人说三个臭皮匠顶个诸葛亮，也不一定都对。比如毛主席提出了论持久战，如果没有这个理论，中国革命还不知道去向何方。比如邓小平提出了改革开放，没有这个政策，中国今天还不知道什么样子。

以前我们的教育是人民群众创造历史，但是大学时期老师说社会的发展是由精英创造的，社会的一切服务也是优先考虑精英的需求，最后才普及大众的。想想飞机，以前都是有钱人坐的，慢慢的才普及到老百姓。以前的大哥大，老百姓哪能用得起。

不得不承认，在历史长河中，大部分老百姓都是吃瓜群众，你看史记，能上史书的都非等闲之辈，会写史书的也不是一般人，在古代，大部分老百姓都是文盲，根本就不会写字。

央视以前有个节目叫《赢在中国》，嘉宾有马云，柳传志，史玉柱，还有好多。一个嘉宾说了一句震惊中国的话，读书也罢创业也罢，一切都不如生的好。一个人的气质相貌谈吐文化无不和家庭息息相关。举个例子，我小学那些家里富裕的同学，现在依然过得很好，小学那些过得苦的现在依然很苦......

当然也有好的，比如五哥，现在就很富，厚德载物，人品好，机会多，上天也眷顾。天道酬勤。比如我，小着也可怜，但是不屈服命运，所以现在才有机会看了很多书，去了好多地方，没事还会写点文章。如果不努力，现在还在家里放羊。

上天为你关上一扇门的时候也会为你打开一扇窗。