房贷审核有所放松 广州部分银行不查流水

■VCG供图

随着信贷环境的宽松，部分银行开始对房贷审核逐渐松绑。记者实地走访广州多家银行发现，多家银行的房贷审核细节有所放松，部分银行表示“首付五成以上，只需提供工作证明，无需个人流水，就可以办理房贷”；更有个别银行表示能帮忙“包装”几千元以内的流水差额，令审批更为顺利。

■新快报记者何璐诗

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五成首付以上

部分银行可不查流水

近日记者走访发现，以往贷款购房不可或缺的“收入流水”，已不再是申请房贷的必选项。“现在只要五成首付或以上，就不用看流水了。例如你500万元的房子，首付达到250万元，只提供单位收入证明就可以……”在一家银行分行现场，相关工作人员表示，近期的审核较为宽松，无论一手还是二手的客户，不管在广州哪个区域购房，达到条件的都可以免流水。

记者来到另一家银行，该行的工作人员同样向记者表示，符合条件的购房者，无需看流水，但此银行对客户的条件有所增加。“部分企业的在职员工，五成以上首付，在合作的一手项目购房，现在可以不查看流水。”该工作人员告诉记者，“楼盘的合作都是各自分行去谈的，对于房贷业务，每家各分行执行力度会有所不同。”

在其他两家银行的走访中，记者发现，虽然有银行表示仍然需要提供流水，但同时表示“基本不会怎么看”。有一家银行的客户经理坦言，“购房家庭中，夫妻双方其中一方有稳定职业的，流水基本不会严格查看，有就可以。”

广州资深按揭贷款专家郑大源向记者坦言，“免流水的政策，其实很早就有，但并不是主流，此前只有少数银行采取此政策。”郑大源认为，“免流水”对刺激贷款有一定作用，不过也放大了风险，“毕竟没有流水的人，有的收入并不高，借钱给这样的客户，存在一定的风险。”

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“几千元以内的流水差距，我们可以帮忙包装”

记者了解到，过往购房者申请贷款，银行一般查看客户近半年的流水，并要求借款人的家庭收入是月供金额的2倍以上。银行会从借款人收入流水中，直观判断其是否有还款能力以及从支出流水中查证是否有隐形债务，以把握坏账的风险。

而从走访来看，各家银行对于风险把控的标准并不一致。在向银行咨询“不够流水怎么办”时，有银行工作人员向记者表示，“如果流水不太够，几千元以内，可以帮忙‘包装’一下以通过审核。”该职员向记者透露，如果是买国企开发商的项目，“流水包装”会较难操作，“具体要看是哪个楼盘，如果是国企开发商，他们对于资产负债、客户的交件质量会有一定要求，所以审核会较为严格。而二手交易则比较宽松。”

而在另一家银行，现场的工作人员则向记者直接举例。“例如月供需求1万元，但家庭收入只有1.7万元，我们还是有办法可以批，但如果家庭收入只有1.2万元，就不一定能批出来。”郑大源向记者坦言，“此类操作表明现在银行的业绩欠佳，压力比较大。”

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为刺激购房需求

有银行提供额外折扣

在房贷资格审查放松以外，为刺激购房需求，记者发现，有个别银行对贷款客户提供额外购房折扣。“我们在十一黄金周就开始做活动，合作的相关楼盘，由我们推荐的，可以在谈好的优惠上，额外再享受9.9折。”在银行工作人员出示的合作楼盘列表中，例如荔湾广钢板块的中海保利朗阅、海珠内的中海观云府、中海江泰里等多个网红项目都在合作范围，合作楼盘覆盖天河、海珠、荔湾、白云、从化等多个区域。“这类优惠活动大多是开发商让利给了银行，然后银行给客户一些促销”，郑大源表示，“优惠的成本很可能是开发商自己出的。”

不过，在广州世联研究院副院长崔登科看来，这类型的优惠，对于刺激刚性需求作用十分有限，“目前收入增速在下降，前三季度居民存款增幅，已显著超过2021年前三季度水平，要房地产市场恢复平稳，一定要更大更实际地让利给刚需，才有机会增加流动性。”

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各地信贷政策积极“降成本”

多城市房贷利率“3字头”

事实上，近月来不少城市积极出炉“降成本”的信贷政策，提高购房者置业意愿。11月11日，杭州首套住房的贷款认定条件，由此前的“认房又认贷”变为“认房不认贷”，意味着在杭州没有住房，但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的购房者贷款将能享受最低首付比例三成的标准。同时，还将二套房贷款的最低首付比例从此前的六成调整为四成。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，杭州对于房贷方面的政策落实了非常全面的降成本导向，具有非常好的效应。“从11月11日杭州市场的表现看，购房者对于此类政策关注度很高。”

而随着部分城市“取消首套住房贷款利率下限”“下调首套房公积金贷款利率”等政策的出台，全国多地首套房贷利率也进一步下行，房贷利率甚至低至“3字头”。贝壳研究院近日发布的重点城市主流房贷利率数据显示，截至10月19日，石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等10城首套房贷利率降至4%以下。大连、昆明、大理等地近日也加入首套房贷利率降息行列。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，短期来看，因城施策力度或有所加大，在当前市场预期偏弱及销售下行未有明显改善下，预计四季度更多符合条件的城市或跟进调整房贷利率。

不过从10月的数据来看，目前房价总体上依然在持续调整阶段。根据最新发布的10月份70城房价数据，10月房价下降城市个数有所增加。“10月份新房价格下跌城市有58个，是今年下跌城市数量较多的一次，也说明市场的压力较大。”严跃进表示，当前房价指数说明，购房需求释放仍未到位。崔登科则认为，“要实际让利给刚需，大幅度调整LPR，是一个比较好的选择。”当前，广州各大银行首套房贷利率基本维持在4.3%，二套贷款利率基本保持在4.9%。崔登科认为，此前几次的LPR调整效果不是特别明显，说明需要更快地加大力度，才能让市场加速回暖。

杭州公积金贷款、商贷时隔5年同时松绑 均“认房不认贷”

经济观察网记者丁文婷2022年12月13日，杭州住房公积金管理中心官网发布通知，职工家庭名下无住房，无住房贷款记录或有商业性住房贷款记录且相应贷款已结清，为改善居住条件申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，执行首套房政策，首付款比例最低为30%。

对于职工家庭名下拥有1套住房，或无住房但有住房公积金贷款记录且相应贷款已结清，再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，执行二套房政策，贷款首付款比例不低于40%。

公积金贷款二套房最低首付由60%下调为40%，也意味着，无论是商贷、公积金贷款，杭州正式进入二套房首付最低4成时代。

而此前，杭州公积金贷款一直执行“认房又认贷”政策，有过商业贷款记录或名下有住房，即使未使用公积金贷款，也按二套执行，且二套房首付比例最低为6成。

值得关注的是，此次调整实施范围覆盖了上城区、拱墅区、西湖区、滨江区等杭州市市辖的全部10个区。合同网签时间在2022年11月11日及以后的，均按照通知规定执行。

就在今年11月11日，杭州对商业住房贷款政策做出调整，全域范围内开始实行“认房不认贷”，二套房首付比例同样从6成下调至4成。目前，杭州首套房贷利率最低降至4.15%，二套房贷款利率最低降至4.9%。

经济观察网注意到，2017年3月，杭州房管局曾下发通知，进一步完善杭州市认房又认贷政策，只要有商业贷款或者公积金贷款记录，哪怕名下无房，再购买房屋时候，商业贷款和公积金贷款均只能按照二套房的首付标准执行，首付比例不得低于60%。

今年5月17日，杭州就曾对二手房购房门槛进行松绑。调整后，在杭州购买二手房，本地户籍购房者可直接购买，而外地户籍购房者社保要求由48个月缩减至1年。在“5.17新政”发布后，6月，杭州楼市成交量迎来了一个小高潮。根据贝壳研究院数据，杭州6月二手房成交量达到7300多套，环比增幅超过40%。

但此后，杭州楼市成交持续走低。中指研究院数据显示，杭州10月新房供应依然处于高位，但成交环比下降24.5%，同比下降超3成。二手房方面，成交自6月后持续下降，10月成交套数处于今年以来倒数第三。“银十”恢复不及预期。

11月，在放松限购门槛、调整限贷政策和降低利率等一系列调控后，杭州楼市出现回温。贝壳研究院的数据显示，11月，杭州新房成交8774套，环比上涨10%，同比下降7%。二手房市场成交量为5752套，环比上涨约32%，不仅结束了四连跌，成交量仅次于今年6月份的成交峰值，是目前为止2022年二手房成交量第二高点。

杭州购房政策大松绑，“认房不认贷、二套首付四成”悄然执行

11月11日起，杭州年内最重磅的楼市政策调整悄然执行。

简单来说，杭州将实行“购买首套房‘认房不认贷’，二套房首付四成”的新政，这打破了杭州已经实行5年半的“认房又认贷”政策。此外，按照现行LPR，从11日开始，首套房利率降为4.1%，二套4.9%。

11月11日，杭州已有银行下发给各支行、分行营业部及个贷经营中心通知，题为《关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知》，通知中对杭州首套住房的贷款部分认定条件、二套首付比例以及首套房、二套房贷款利率进行了调整。

通知称，对于在杭州市无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，可按首套房贷政策执行。政策调整范国为杭州市限购区；为改善居住条件，贷款购买第二套普通自住房的居民家庭，最低首付比例为40%，政策调整范围为杭州市限购区。

对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套利率不得低于同期贷款市场利率报价减20个基点，即最低利率为LPR-20BP；二套房贷利率不得低于同期贷款市场利率报价加60个基点，即最低利率为LPR+60BP；政策调整范围为杭州市全辖。

本次政策调整自2022年11月11日开始执行，以购房网签合同日期为准，即2022年11月10日及以前的网签合同，仍按原政策执行。

为确认这项重磅政策调整，第一财经11日拨打杭州市住房保障和房产管理局咨询电话，对于记者的提问对方表示需要转接，但转接并未成功。

“我们收到的口径是只执行、不发文，后续可能会有一个政策问答。”一家在杭房企的内部人士告诉记者。

“不会有官宣的政策，默默执行。”一位长期观察杭州楼市的资深人士对第一财经表示。一名杭州购房者对记者表示，已经咨询多家银行，获得了银行方面的确认。

对购房者来说，杭州这项新政将使得购房门槛和成本大大降低，对满足刚需和改善性购房需求均是利好。

从2017年3月起，杭州实行“认房又认贷”政策，意味着购房者即便出清了房子，如果曾经有过按揭贷款记录，再买也算二套房，需要执行二套房的首付比例和贷款利率，时隔5年半，杭州终于松绑此政策，解放了“卖一买一”的置换型需求。

此外，二套房首付从六成直接降至四成，以一套300万总价的房子计算，首付款直接减少了60万元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，杭州楼市政策的放松说明近期的市场交易压力略高，银行此举意味着购房者成本将大大下降，对稳楼市、稳预期无疑是一种利好，释放了积极信号。